Il mercato immobiliare in Toscana va a gonfie vele: +1,5% negli investimenti in compravendite nel 2024, con un +7,6% nell’ ultimo trimestre. Più 5% nell’acquisto delle prime case, e +10% nei mutui, anche a seguito dei vari tagli consecutivi del costo del denaro decisi dalla BCE.
Il collegio regionale FIAIP (Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali) ha presentato presso la Presidenza della Regione Toscana a Palazzo Guadagni Strozzi Sacrati a Firenze una fotografia sull’andamento del mercato immobiliare dell’intera regione Toscana relativamente al secondo semestre 2024, in una conferenza stampa a cui hanno preso parte anche il Presidente della Regione Toscana Eugenio Giani e il Presidente nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini
Il mercato immobiliare nella regione Toscana va a gonfie vele: +1,5% negli investimenti in compravendite nel 2024, con un +7,6% nell’ ultimo trimestre. Dopo tre anni in terreno negativo, i toscani tornano a comprare casa per andarci a vivere perché i tassi sono in discesa, ma anche per un rinnovato clima di fiducia. I tempi di vendita immobiliare si riducono ulteriormente, passando da 6 a 3 mesi. E per il 25 si delinea una tendenza che prosegue e si sviluppa ulteriormente. In Toscana c’è dunque una grande richiesta di immobili ad uso residenziale, ben maggiore dell’offerta.
“A sostenere il mercato immobiliare – conferma il presidente nazionale di Fiaip, Gian Battista Baccarini – è stato soprattutto il credito. L’anno scorso abbiamo avuto una crescita del 10% dei mutui, questo grazie soprattutto ai sei ribassi dei tassi decisi dalla Bce. È importante in questo contesto che il sostegno del credito prosegua e che il fondo di garanzia Consap, ristretto nell’ultima legge di bilancio, sia riallargato in termini di platea per i beneficiari”.
Resta necessaria una riforma urbanistica volta a incentivare la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente che rappresenterebbe una soluzione strategica con benefici diffusi, inoltre nelle città a forte attrattiva turistica la crescente diffusione degli affitti brevi ha acuito la scarsità di soluzioni disponibili per la locazione a lungo termine. E in tal senso, le recenti iniziative volte a limitare gli affitti brevi a favore dell’ospitalità organizzata rischiano di penalizzare i piccoli proprietari, favorendo invece grandi operatori immobiliari, spesso multinazionali, con scarse ricadute economiche sul territorio locale.
“Il 2024 – ha sottolineato il presidente di FIAIP Toscana, Simone Beni – si è chiuso con un numero di compravendite sostanzialmente in linea con l’anno precedente, registrando tempi di vendita ulteriormente ridotti, con una media compresa tra 3 e 6 mesi. Questo dato conferma la dinamicità del mercato e il persistente interesse verso l’acquisto di abitazioni. Tuttavia, la carenza di immobili di qualità continua a rappresentare un ostacolo, mentre la domanda di soluzioni abitative conformi alle nuove esigenze familiari resta elevata. Di conseguenza, i prezzi si mantengono elevati e l’offerta di appartamenti destinati alla locazione a lungo termine è pressoché inesistente o comunque economicamente proibitiva per molte famiglie. Le politiche urbanistiche orientate al principio del “volumi zero” hanno tutelato il territorio da un’espansione edilizia incontrollata. Tuttavia,
unite alle rigide limitazioni sulla riqualificazione del patrimonio esistente, hanno contribuito a creare una situazione in cui il mercato fatica a soddisfare la domanda. Oggi il fabbisogno abitativo si concentra su unità di dimensioni contenute, ma altamente funzionali. Al contrario, le abitazioni di ampia metratura, spesso datate e con ingenti lavori da eseguire, restano spesso escluse dal circuito della compravendita. Una riforma volta alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente
rappresenterebbe una soluzione strategica: più immobili adeguati agli standard richiesti dal mercato e in linea con le necessità degli acquirenti, più entrate per le amministrazioni locali derivanti dagli oneri urbanistici, maggiori opportunità lavorative per imprese e professionisti del settore edilizio. Inoltre, un aumento dell’offerta contribuirebbe a riequilibrare i prezzi, rendendo l’acquisto più accessibile.”
“Il settore delle locazioni merita un’attenzione specifica – ha proseguito Simone Beni -. Nelle città turistiche la diffusione degli affitti brevi ha acuito la scarsità di soluzioni disponibili per la locazione a lungo termine. Molti proprietari prediligono questa formula per la maggiore flessibilità gestionale e la riduzione del rischio di contenziosi. Inoltre, le iniziative volte a limitare gli affitti brevi rischiano di penalizzare i piccoli proprietari, favorendo grandi operatori immobiliari, spesso multinazionali, con scarse ricadute economiche sul territorio. Guardando al 2025, emerge la necessità di una politica abitativa europea più attenta e strutturata. Le indiscrezioni su un possibile nuovo “Piano Casa Green” stanno generando incertezza tra gli investitori, mentre le fluttuazioni nei tassi d’interesse incidono significativamente sulle dinamiche del mercato. Per garantire stabilità e fiducia occorre che la politica fornisca un quadro normativo chiaro e coerente, creando condizioni favorevoli per un mercato più solido e sostenibile”.
Provincie: Analisi di mercato e dichiarazioni dei rispettivi presidenti
FIRENZE-PISTOIA
PRESIDENTE MARIKA POLLICINA
“Il 2024 ha mostrato segnali contrastanti per il mercato immobiliare nella provincia di Firenze. Da un lato, la diminuzione dei tassi ha suscitato speranze per una ripresa delle transazioni, dall’altra parte il numero delle compravendite ha visto una flessione del 5-6%, nonostante la continua ricerca di abitazioni. Questa contrazione sembra essere legata alle crescenti aspettative degli acquirenti, più esigenti e orientati verso immobili spaziosi e con caratteristiche energetiche elevate, in contrasto con l’offerta di abitazioni più vecchie e meno efficienti dal punto di vista energetico. Le aree colpite da questa lieve flessione sono il Mugello,
l’Empolese/Val d’Elsa e il centro di Firenze. Per quanto riguarda il centro storico il rallentamento delle compravendite è dovuto alla scarsità di immobili e alle incertezze legate alla regolamentazione degli affitti turistici. Anche altre zone come Europa-Bellariva-Varlungo, Novoli-Castello-Rifredi e Peretola-Osmannoro, caratterizzate da abitazioni datate (anni ‘60/’70) e da ristrutturare, si registra una contrazione delle compravendite. Nel settore delle locazioni residenziali, la domanda rimane molto alta ma l’offerta scarsa e con prezzi elevati. Nel comparto non residenziale, la domanda di locali commerciali si concentra soprattutto nelle zone centrali o in aree ad alto passaggio. La diffusione del commercio online e dei grandi centri commerciali ha ridotto la richiesta per i negozi tradizionali. Nonostante ciò il mercato continua a mantenersi stabile grazie al sostegno
del settore turistico e alle realtà aziendali che continuano ad alimentare l’economia locale. Per quanto concerne Pistoia, il 2024 ha visto un lieve aumento dei valori immobiliari. Le zone di Pistoia Stadio, Pistoia Nuova, Pistoia Nord e Centro Storico si confermano tra le più ambite, grazie alla loro posizione strategica e ai servizi offerti. Le tipologie di immobili più ricercate sono appartamenti di 4/5 vani con spazi esterni e accessori come garage o cantina. Per il mercato degli affitti è in aumento la richiesta per bilocali ad uso investimento, con l’aumento dei canoni di locazioni che ha portato ad una più alta redditività ed attrattività. In Valdinievole il mercato segue l’andamento della provincia, con valori medi stabili e timidi segnali di ripresa. Montecatini Terme, città di riferimento della macrozona, resta il Comune con più transazioni e prezzi in leggero aumento soprattutto negli immobili più ricercati. In crescita la domanda per unità abitative di 2/3 vani da mettere a reddito. Nonostante la crisi dell’industria turistica locale, le terme hanno ancora molto fascino per gli stranieri dell’est Europa i quali stanno comprando abitazioni di medie dimensioni per destinarle ad affitti turistici con i connazionali. Bene anche gli altri Comuni, soprattutto quelli con territorio da sviluppare con nuove costruzioni; in aumento la richiesta di immobili con tecnologia a basso consumo e risparmio energetico. Sempre più interessante il mercato della locazione nel Comune di Pescia che è diventato il polo scolastico più importante della zona”.
AREZZO-SIENA
PRESIDENTE RAMONA VALCEANU
“L’analisi del mercato immobiliare relativo alle compravendite e ai valori degli immobili nei Comuni di Siena, Castelnuovo Berardenga, Asciano, Murlo, Monteroni d’Arbia, Rapolano Terme e Sinalunga è stata condotta prendendo come riferimento un mix di parametri: unità immobiliare, richieste degli acquirenti, immobili proposti sul mercato e venduto. Il territorio della provincia di Siena è ampio e con una morfologia distintiva che offre svariate tipologie di acquirenti e immobili. Il centro di Siena è una forte spinta nel mercato, dettata da una constante attrazione di potenziali acquirenti sia per prime case che per investimenti, con un maggiore interesse sugli immobili ristrutturati. L’andamento nel secondo semestre si è mantenuto costante come richieste, ma con un calo delle compravendite dovuto alla scarsa offerta di immobili con valori corrispondenti alla realtà del mercato. La prima periferia è un mercato sempre interessante, orientato all’acquisto della prima casa e vivace nelle compravendite grazie ad una flessione al ribasso dei prezzi. I comuni limitrofi come Asciano, Castelnuovo Berardenga, Murlo, Rapolano Terme e Sinalunga, sono stati caratterizzati da un andamento di mercato stabile nelle richieste e nelle compravendite, motivate anche in questo caso da una fisiologica flessione al ribasso dei prezzi degli immobili. Nelle zone Valdelsa Senese, Chianti Senese, Chiusdino, Monticiano, Monteriggioni e Sovicille il mercato ha rispecchiato la media nazionale, riportando un numero di compravendite per prime case invariato rispetto all’anno precedente, con prezzi in lieve aumento. La provincia di Arezzo, nel 2024 ha registrato una significativa carenza di immobili disponibili, causando uno squilibrio tra domanda e offerta. Questo fenomeno ha determinato un aumento dei prezzi medi al metro quadro e una riduzione delle compravendite, dovuta al minor ricambio immobiliare e alla limitata disponibilità sul mercato. Nel secondo semestre il mercato ha continuato ad essere influenzato dalla scarsità di offerta, con un rialzo dei prezzi. Si sono evidenziate differenze tra capoluogo e aree periferiche, sia per vendite che locazioni. Le quotazioni più elevate per gli immobili in vendita ad Arezzo si sono registrate nella zona del centro storico, mentre i prezzi più bassi si sono rilevati nelle aree di Palazzo del Pero e Santa Maria alla Rassinata. Nelle zone periferiche e nelle aree come Valdarno, Casentino, Valtiberina e Val di Chiana, i valori degli immobili residenziali non di lusso risultano inferiori rispetto a quelli del centro città, mantenendo un divario significativo nelle quotazioni”.
GROSSETO
PRESIDENTE SERENA BADIALI
“La provincia di Grosseto è composta da 28 comuni, suddivisi in sette macroaree che profilano impeccabilmente le diverse dinamiche territoriali del mercato immobiliare: Grosseto Capoluogo è il fulcro delle transazioni provinciali, Costa Nord (Follonica e dintorni, mercato vivace e turistico), Costa d’Argento (Monte Argentario, Orbetello, Capalbio, area di lusso e seconde case), Colline Metallifere (Massa Marittima e comuni limitrofi, mercato più di nicchia), Maremma Centrale (zone interne, mercato
residenziale più contenuto), Monte Amiata (area montana, in calo d’interesse per investitori) e Maremma Sud (zone agricole e residenziali con variazione di domanda). Nel secondo semestre del 2024, le transazioni immobiliari nella provincia di Grosseto sono rimaste stabili, confermando una situazione di equilibrio rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Dati chiave sulle transazioni: Grosseto Capoluogo da solo ha rappresentato circa un terzo delle transazioni provinciali, confermandosi il
motore principale del mercato. Costa Nord e Costa d’Argento continuano a trainare il settore, grazie alla forte domanda di seconde case e investimenti turistici. Colline Metallifere e Amiata mostrano una flessione, dovuta a un calo della domanda, soprattutto nelle fasce di prezzo più alte. A gennaio 2025, il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita nella provincia di Grosseto è stato di 2.572 euro/mq, segnando una lieve flessione del 3% su base annua. Prezzi più elevati nelle località turistiche e costiere (Monte Argentario 4.729 euro/mq – Isola del Giglio 4.738 euro/mq – Castiglione della Pescaia 4.252 euro/mq – Follonica 3.234 euro/mq – Grosseto Capoluogo 2.238 euro/mq), mentre zone interne e borghi con valori più contenuti (Colline Metallifere 1.200/1.500 euro/mq – Amiata e piccoli centri al di sotto di 1.000 euro/mq). Anche il settore delle
locazioni ha mostrato una flessione nel secondo semestre 2024, con un canone medio richiesto di 15,44 euro/mq al mese, in calo del 5,1% rispetto all’anno precedente. Le località con gli affitti più alti si confermano Monte Argentario (30,12 euro/mq), Castiglione della Pescaia (22,55 euro/mq) e Isola del Giglio (20,95 euro/mq). Per quanto concerne le prospettive per il 2025 Grosseto Capoluogo e le aree costiere manterranno un buon livello di transazioni, le zone interne potranno subire un aumento delle transazioni sul territorio aperto, mentre il mercato delle locazioni potrebbe stabilizzarsi, con un lieve rialzo nelle località turistiche”.
LIVORNO
PRESIDENTE MASSIMILIANO CARPINA
“Il mercato per il secondo semestre 2024 è stato caratterizzato da un flusso di richieste costante e da una disponibilità inferiore all’offerta in tutta la provincia così come nel rilevamento dell’anno precedente. Stante la situazione attuale si profila un periodo di stabilità del mercato dove si possono riscontrare un numero di vendite in leggero rialzo e prezzi in leggera ascesa, con la tendenza per alcune tipologie di immobili che rimane in significativo rialzo. Dopo un’attenta analisi dell’andamento del mercato in tutti i comuni della nostra provincia possiamo evidenziare un incremento dei prezzi di alcune tipologie di immobili e la stabilizzazione dei prezzi sul resto del panorama immobiliare. Per quanto riguarda Livorno si può registrare un aumento delle richieste in tutta la parte sud della città e per quelle tipologie di immobili con spazi aperti e vista caratteristica. Le zone dei quartieri più popolari vedono invece una richiesta stabile data la maggior convenienza economica che le rende, pertanto, ottime per chi vuole investire nel mattone per poi mettere l’immobile a reddito. Molto bene le compravendite nelle zone mare come
Cecina e Rosignano ed in generale tutta la Costa degli Etruschi. Su Collesalvetti e Suvereto il numero delle vendite risulta stazionario così come i prezzi. Cosa dobbiamo quindi attenderci nel prossimo futuro? Per il 2025 ci aspettiamo un incremento ulteriore dei prezzi data la poca offerta soprattutto nei quartieri più signorili della città. La situazione bancaria indica un positivo calo dei tassi di interesse che contribuiranno, e lo stanno già facendo, anche alla ripresa numerica delle compravendite”.
PISA-LUCCA
PRESIDENTE ARMANDO BARSOTTI
“Una analisi attenta del mercato del Real Estate ci porta ad evidenziare la composizione, la dinamica e l’andamento delle compravendite nel comparto residenziale sul territorio relativo alla provincia di Pisa, composta da 37 comuni, e alla provincia di Lucca, composta da 33 comuni molto spesso aggregati in macro-aree con caratteristiche geografiche simili. E, nel loro insieme, i rilevamenti indicano che il numero di transazioni immobiliari nel periodo di interesse è stato in lieve crescita in entrambe le
province rispetto al periodo precedente. Nella realtà pisana l’esame di ogni singola area evidenzia una crescita nel numero transazioni in linea con il dato medio provinciale nelle macro-aree Pisa Capoluogo, Valdera, Area Pisana, Colline Pisane, Val Di Cecina e comprensorio del Cuoio. Anche nell’intera provincia lucchese i dati confermano una crescita in linea con il dato medio provinciale nelle macro-aree Lucca Capoluogo, Versilia, Piana di Lucca, Mediavalle e Garfagnana. La quotazione media della provincia di Pisa si attesta a 1.500 euro/mq, con le quotazioni più alte che restano quelle di Pisa (1.800 euro/mq) mentre quelle più basse si registrano nelle Colline Pisane (1.000 euro/mq). Nella provincia di Lucca la quotazione media si attesta a 1.500-1.600 euro/mq, con le più alte che restano quelle della Versilia (2.700 euro/mq) mentre quelle più basse si registrano in
Garfagnana (850 euro/mq). Il fenomeno di maggior peso è quello legato al mercato abitativo turistico nelle aree di interesse stagionale, ovvero la zona di Tirrenia e del litorale pisano, oltre ovviamente alla Versilia. Qui si è registrato un forte overbooking di prenotazioni. Un andamento molto positivo ha interessato anche il comparto delle locazioni brevi nella prima periferia pisana e lucchese, generando redditività superiori al 10-15% del valore dell’investimento immobiliare con quasi completo azzeramento dei vari rischi da locazione. Con l’introduzione del Codice identificativo nazionale (CIN) e banca dati europea già in vigore dovremmo già avere un significativo calo di abusivi, irregolari e evasori fiscali. In generale, il 2024 è stato un anno di svolta e cambiamento, probabilmente il terzo migliore negli ultimi dieci anni. Il 2025 dovrebbe svilupparsi come un anno di consolidamento, sempre che la politica monetaria europea confermi la riduzione dei tassi di interesse per il lungo periodo”.
MASSA CARRARA
PRESIDENTE MATTEO LEONCINI
“Il mercato immobiliare nella provincia di Massa Carrara ha registrato un 2024 con un numero di compravendite in linea con l’anno precedente, ma come sempre per analizzare correttamente il territorio immobiliare della provincia apuana dobbiamo dividere il mercato della costa da quello dell’entroterra della Lunigiana. Nella zona costiera ha tenuto bene il mercato legato alle seconde case, anche se risulta sempre difficoltoso reperire immobili nella fascia a ridosso del mare dove aumentano le
richieste e i prezzi sono leggermente cresciuti; differente il mercato residenziale che assorbe il 60% delle compravendite con prezzi stabili nel primo semestre 2024 e in leggero aumento sia di prezzi che di numero di compravendite nel secondo semestre dell’anno. La zona dell’entroterra lunigianese continua a soffrire le politiche lavorative e la mancanza di servizi che hanno portato allo spopolamento residenziale, le compravendite residenziali sono conseguentemente in calo, così come le valutazioni degli immobili. La richiesta è per la maggior parte legata ad immobili con spazi verdi a discapito delle abitazioni condominiali. Per il segmento delle seconde case, invece, registriamo un mercato stabile con richieste legate ad immobili ubicati in centro storico e caratteristici casali con grandi spazi verdi, sempre più introvabili. Su tutta la provincia il mercato delle locazioni residenziali non conosce crisi. Mancano immobili di tutte le dimensioni e tipologie per la locazione residenziale e aumenta il
numero di proprietari che vogliono affittare per brevi periodi ad uso turistico. La ragione di tale scelta, rimane la burocrazia che non permette di avere dinamicità in situazioni di difficoltà (inquilini morosi), non consentendo la riconsegna al proprietario dell’immobile in tempi ragionevoli e gravandolo di spese e tasse assurde, con la conseguenza di togliere immobili ad uso residenziale a favore delle locazioni brevi/turistiche. Il mercato commerciale ha tempi abbastanza lunghi e di poca richiesta, un andamento che segue quello nazionale. In generale, quindi, possiamo comunque essere soddisfatti per l’andamento del
mercato immobiliare che grazie al calo dei tassi di interesse lascia presagire un cospicuo aumento delle richieste”.
PRATO
PRESIDENTE FILIPPO MANNELLI
“Il mercato immobiliare della provincia pratese nel 2024 è partito con un consistente calo a causa dell’alluvione avvenuta a novembre 2023 (-13,3% rispetto all’anno precedente), una situazione che si è protratta fino alla metà del 2024. Fortunatamente il peggio sembra essere passato e nell’ultimo trimestre del 2024 si è evidenziata una leggera ma incoraggiante ripresa delle compravendite, grazie anche ai tassi di interesse dei mutui più convenienti. In particolare, il Comune di Montemurlo ha riportato la contrazione più netta in termini di compravendite, mentre le aree di Montalbano e Prato Capoluogo riportano percentuali più contenute. L’area della Val di Bisenzio, da sempre la più modesta in termini di numero di compravendite, è l’unica in cui si è registrata una sostanziale stazionarietà delle transazioni, con valore percentuale addirittura positivo. Dal punto di vista delle quotazioni i valori di vendita sono rimasti pressoché identici, con qualche eccezione al ribasso. Ma è da notare l’esiguo stock residenziale. La seconda metà del 2024 tuttavia ha mostrato una maggiore dinamicità nelle transazioni. Il mercato degli affitti invece sembra non conoscere crisi. Gli immobili, una volta immessi sul mercato, vengono affittati subito. La parte negativa del
mercato delle locazioni, rimane sempre la burocrazia che non permette di avere dinamicità nel mercato e soprattutto, nei casi di situazioni di difficoltà, non consente la riconsegna al proprietario dell’immobile in tempi ragionevoli, questo a discapito di tutti, per i proprietari e per chi eventualmente ha necessità di trovare un alloggio libero”
Firenze, 11 marzo 2025
Fonte; Ufficio Stampa
