Roma, 13 ottobre 2017
Prot. n. 784-17/GBB/rm

Gentili  Colleghe e cari  Colleghi,

così come comunicato in precedenza l’Agenzia delle Entrate ha emanato una circolare esplicativa, che ci aiuterà ad assolvere con più tranquillità  a quanto previsto dalla norma in oggetto.

Prima di passare alla disamina della circolare è bene evidenziare che viene confermata ufficialmente la proroga dei termini di legge, che dal 1 giugno viene traslata al 12 di settembre, mediante la non punibilità per chi nel periodo che va dal 1 giugno c.a all’11 settembre c.a. non abbia assolto agli obblighi di legge.

Ritengo questa una vittoria sindacale di primaria importanza in quanto ha evitato all’intera categoria una serie di sanzioni che sicuramente sarebbero ricadute su molti dei nostri colleghi.

La circolare fornisce i chiarimenti in merito alle definizioni e all’ambito di applicabilità dell’art. 4 del D.L.n.50/2017, chiarimenti sollecitati da Fiaip nelle varie riunioni svoltesi con il Ministero delle Finanze e con l’Agenzia delle Entrate.

Durata: la disciplina di cui all’art. 4 del D.l.n.50/2017 si applica alle locazioni brevi ossia ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.

L’Agenzia chiarisce che, relativamente alla durata, si fa riferimento ad ogni singolo contratto (considerando l’ipotesi di più contratti stipulati in  un anno tra le stesse parti).

Locatore: i contratti oggetto della disciplina sono stipulati da persone fisiche per locazioni al di fuori dell’attività d’impresa.

Si rammenta che la norma riguarda anche i corrispettivi lordi derivanti dai contratti di  sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal  comodatario, quindi occorre fare riferimento sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario sia a quelli produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, ad esempio di locazione o di comodato).

Esclusioni: sono escluse le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio dell’attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.P.R. n. 633 del 1972 (secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa).

Viene precisato che sono esclusi dalla disciplina  i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli ad uso foresteria per i propri dipendenti.

Immobili: sono oggetto della disciplina gli immobili a destinazione residenziale quindi le categorie da A 1 ad A 11 e le relative pertinenze (esclusa la categoria A 10) e situati in Italia.  Si precisa che il regime si applica anche in caso di locazione delle singole stanze, conformemente a quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti.

Servizi: l’articolo 4 del D.L.n.50/2017 fa riferimento anche ai contratti che includono la prestazione di servizi  di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

L’Agenzia chiarisce che tra i servizi rientrano in sostanza quelli “strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo” nonché “strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile” (a titolo esemplificativo vengono indicati i servizi di wi fi, aria condizionata, le utenze).

Intermediari:  l’Agenzia chiarisce che, ai fini della presente disciplina, il concetto di intermediario è piuttosto ampio, includendo anche tutti i generi di piattaforma informatica e prescindendo dalla residenza dell’intermediario. Dopo pressanti richieste da parte nostra, nella circolare viene ampiamente specificato che gli agenti immobiliari sono regolati dalla Legge 39/89 e questa specifica ci lascia ampio spazio di manovra per affrontare in futuro le nostre battaglie contro gli abusivi.

Adempimenti a carico degli intermediari:

• se intervengono nella stipula dei contratti, i mediatori devono comunicare i dati ad essi relativi, individuati con il Provvedimento dell’Agenzi delle Entrate del 12 luglio scorso e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;

• se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

Di fatto chi non incassa materialmente le somme relative ai canoni di locazione, ma si limita a svolgere la normale attività di messa in contatto delle parti, deve comunque comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate, mediante la prevista dichiarazione annuale, mentre chi incassa materialmente i canoni di locazione deve versare la ritenuta del 21% e comunicare i dati.

Comunicazione dei dati:  viene espressamente chiarito che gli intermediari non sono responsabili della veridicità dei dati loro forniti dal locatore ed a tale riguardo, possono fare riferimento anche ad altri dati in loro possesso (Potranno, ad esempio, non effettuare gli adempimenti, se ritengono che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, qualora il locatore abbia comunicato loro il numero di partita IVA per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione).

Intervento di più mediatori: nel caso intervengano più mediatori (come nel caso in cui il mediatore a cui è affidato l’incarico pubblichi poi l’annuncio in una piattaforma on line), si chiarisce che è tenuto ad effettuare gli adempimenti di cui all’art. 4 D.L.n.50/2017 l’intermediario a cui il locatore ha affidato l’incarico (e tale intermediario comunicherà al gestore della piattaforma il suo ruolo in modo che quest’ultimo non effettui gli adempimenti). 

Trasmissione dei dati: I dati che devono essere trasmessi sono stati già resi noti con il Provvedimento del 12 luglio 2017, ossia: il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Il Provvedimento ha, inoltre stabilito che, per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione può essere effettuata anche in forma aggregata.

I dati devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia. (Per il 2017, la comunicazione deve riguardare, come noto,  i soli contratti conclusi a partire dal 1° giugno di tale anno.) E’ bene precisare che la proroga concessa dal 1 giugno all’ 11 settembre, riguarda solamente il versamento delle somme a titolo di sostituto di imposta e non la comunicazione dei dati.

Recesso dal contratto: gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto. Se il recesso è esercitato successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’agenzia.

Sanzioni: l'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve, di cui l’intermediario dispone, è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (sanzione da 250 a 2.000 euro). La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Secondo quanto sopra chiarito, non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.

Applicazione della ritenuta: gli intermediari tenuti ad operare la ritenuta del 21 % sono individuati dalla norma in coloro che intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone.

Viene fornito un importante chiarimento, ossia che l’intermediario deve essere nella materiale disposizione delle risorse finanziarie per effettuare la ritenuta, quindi non la deve effettuare se il pagamento viene effettuato tramite assegno, intestato al locatore ed a questi consegnato per suo tramite o con altro mezzo di pagamento comunque indirizzato direttamente al proprietario.

L’intermediario non è tenuto ad operare la ritenuta anche nel caso non riceva il totale del corrispettivo dovuto, in particolare faccio riferimento ai casi in cui l’agente immobiliare incassi somme a titolo di caparra e il saldo venga pagato e quindi incassato direttamente dal proprietario.

Corrispettivo lordo: viene precisato che non sono soggette a ritenuta eventuali caparre o depositi cauzionali, mentre sono inclusi nel corrispettivo lordo i rimborsi spese effettuati a titolo forfettario (ma non le spese che siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti).

Provvigione: è considerata inclusa nel corrispettivo lordo se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto (non quando il mediatore l’addebita direttamente alle parti contraenti).

Modalità di adempimento: la ritenuta è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata, con le modalità di cui all'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Gli intermediari sono tenuti, inoltre, a certificare e dichiarare le ritenute operate ai sensi dell'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.

Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati e non sono, pertanto, tenuti all’ulteriore trasmissione dei dati di cui al punto 2.2.1 della circolare.

Codice tributo: con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo 1919, da utilizzare per il versamento della ritenuta tramite modello F24 e sono stati indicati i codici 1628 e 6782 da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.

Sanzioni: la mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è punita con la sanzione amministrativa di cui all’art. 14 del D.lgs. n. 471 del1997 (fermo restando il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso di cui all’art.13 del D.lgs. n. 472 del 1997).

Gli intermediari sono invece sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017.

Imposta di soggiorno: Non vi sono chiarimenti in merito all’imposta di soggiorno (per la quale, tuttavia, si rammenta che l’intermediario è responsabile del pagamento sempre nel caso in cui incassi i corrispettivi o intervenga nel pagamento degli stessi) in quanto tributo non di competenza dell’Agenzia delle Entrate.

Un cordiale saluto

Gian Battista Baccarini
Presidente Nazionale