Negli ultimi due anni il mondo della fiscalità immobiliare è stato caratterizzato da continue novità. Alcune anche di carattere rivoluzionario.
In primo luogo, la legge 266/05 (Finanziaria 2006) ha introdotto il principio del «prezzo-valore», vale a dire la regola per la quale la base imponibile per l’imposta di registro non avrebbe più dovuto essere riferita, come prima accadeva, al prezzo concordato tra i contraenti, ma alla rendita catastale moltiplicata per coefficienti di aggiornamento, indipendentemente, quindi, dal prezzo dichiarato. Si tratta di un principio la cui applicabilità è stata disposta solo per quegli atti che hanno come acquirente una persona fisica, che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione.
Quindi, ogni altra compravendita soggetta a imposta di registro ma diversa da quella cui si applica il principio del «prezzo-valore», è rimasta affidata alle regole generali in tema di base imponibile dettate dalla legge di registro: quindi, in sintesi, all’applicazione delle aliquote d’imposta al prezzo convenuto tra venditore e acquirente, fermo restando lo stop all’azione di accertamento derivante dalla dichiarazione di un prezzo non inferiore al valore catastale del bene trasferito.
Inoltre, la stessa Finanziaria ha introdotto l’imposta sostitutiva, prima del 12,5 e poi del 20% (in luogo dell’imposizione ordinariamente applicabile), sulla plusvalenza realizzata, e cioè sulla differenza tra prezzo di acquisto e di vendita, con la rivendita di un immobile acquistato da meno di cinque anni.
Il quadro normativo già così movimentato è stato ulteriormente mutato in modo radicale dalla legge 248/06 (di conversione del Dl 223, noto come «manovra d’estate») che ha introdotto, tra l’altro: l’obbligo di indicare nel rogito gli estremi di pagamento del prezzo (per esempio mediante l’utilizzo di assegni circolari o bancari); l’obbligo di indicare nel rogito i dati identificativi del mediatore immobiliare che ha favorito la conclusione dell’affare, l’ammontare del compenso dovuto e gli estremi del pagamento di questo compenso; la facoltà del Fisco di effettuare accertamenti a largo raggio, con nuovi strumenti di indagine (a carico sia dei contraenti sia dei loro familiari) e, in particolare, con il potere di domandare informazioni alle banche sulle movimentazioni che i contraenti abbiano effettuato nel periodo in cui hanno dato corso al trasferimento immobiliare.
Inoltre il Dl 223 ha mutato in maniera assai radicale le regole di determinazione della base imponibile. Precedentemente vigevano due regole base (a parte la deroga rappresentata, dal 1° gennaio 2006, dall’applicazione del principio del «prezzo-valore»): quella di considerare quale base imponibile dell’imposta di registro il prezzo del bene trasferito, a meno che fosse di valore ritenuto dal Fisco superiore al prezzo dichiarato; quella di impedire al Fisco qualsiasi azione di accertamento di maggior valore qualora il prezzo fosse stato dichiarato in misura non inferiore al prodotto che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di aggiornamento.
