Cassazione: banca pagata prima dell’acquirente
se l’ipoteca precede la promessa di acquisto
I crediti vantati da una banca, garantiti da ipoteca nei confronti di un costruttore che dichiara fallimento, prevalgono su quelli del promissario acquirente anche se la promessa di acquisto è stata trascritta nei Registri Immobiliari, determinando una situazione di privilegio immobiliare.
Si è pronunciata in questi termini la Corte di Cassazione, che con la sentenza 21045/2009 del primo ottobre scorso ha affermato che il promissario acquirente partecipa alla distribuzione dell’attivo fallimentare solo se il costruttore è ancora capiente dopo il pagamento dei creditori ipotecari.
La pronuncia rappresenta un’inversione di tendenza rispetto alle sentenze precedenti, basate su un’interpretazione del Codice Civile che consente la trascrizione nei Registri immobiliari dei contratti preliminari, riconoscendo lo status di privilegio immobiliare ai crediti nati in base al preliminare trascritto.
Secondo la prassi i privilegi immobiliari prevalgono sui crediti ipotecari, anche se iscritti precedentemente al costituirsi del privilegio. La regola viene meno solo in caso di diverse disposizioni legislative.
Un’altra scuola di pensiero, che ha ispirato la sentenza 21045, sostiene invece che dal momento che il privilegio nasce dopo l’iscrizione nei Registri immobiliari, deve adeguarsi alle regole della pubblicità immobiliare, secondo le quali la prevalenza si ricava dalla data della pubblicazione.
Bisogna sempre distinguere tra i privilegi dettati per gli interessi della collettività e quelli che tutelano invece interessi particolari. Nel primo caso i privilegi prevalgono per natura anche sulle ipoteche precedenti. Nel secondo, nascendo per formalità pubblicitaria, devono adeguarsi al principio generale in base al quale acquisisce la prevalenza chi prima è iscritto nei registri pubblici.
