Risoluzione Agenzia Entrate n. 338/E del 1° agosto 2008
Ai fini tributari la proprietà del bene si considera trasferita già alla data di conclusione del contratto di affitto con la relativa clausola
In caso di contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, ai fini fiscali e di redazione del bilancio il bene si considera trasferito già alla data di conclusione del negozio. L’effetto traslativo, infatti, è differito nel tempo al solo scopo di garanzia, ma deve ritenersi voluto da entrambi i contraenti già al momento in cui la pattuizione è conclusa. Questo il primo dei punti chiariti dall’agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 338/E, in risposta all’interpello di un consorzio. Nel dettaglio, la società istante ritiene che esista una duplicità di rapporti distinti tra il momento della locazione e quello della “futura” vendita. Ne deriverebbe, secondo l’idea del consorzio, che la proprietà del bene si trasferisce solo con la stipula del contratto di compravendita “impegnato” all’atto di sottoscrizione del negozio di locazione con patto di cessione differita nel tempo.
L’Agenzia non è d’accordo con la “tempistica” fiscalmente rilevante prospettata. Il consorzio è tenuto a rilevare nel proprio bilancio relativo all’esercizio di stipula del contratto di locazione la cessione del diritto di superficie e dell’immobile costruito. I tecnici delle Entrate chiariscono inoltre che la componente straordinaria del reddito va rilevata direttamente nel bilancio del locatore/cedente, senza che siano necessarie riprese in aumento o in diminuzione in sede di dichiarazione dei redditi. Dalla prospettiva del locatario/cessionario, inoltre, l’Agenzia spiega che già nel bilancio relativo all’esercizio in cui in cui si è conclusa la locazione va inserita l’acquisizione del diritto di superficie e dell’immobile per un valore corrispondente a quello pattuito, effettuando i relativi ammortamenti.
Ne deriva che i canoni di locazione devono essere contabilizzati nel bilancio in due vesti diverse, rispettivamente dal punto di vista del cedente e dei consorziati. Da un lato come acconti ricevuti da clienti, dall’altro come anticipi versati a fornitori a parziale scomputo del debito rilevato per la futura acquisizione del diritto di superficie.
Sul versante Iva, per ciò che concerne come ri-addebitare i costi sostenuti dalla società istante, le Entrate spiegano che bisogna distinguere tra le spese sostenute dal consorzio per acquisire l’immobile o in relazione allo status di proprietario/locatore, e quelle relative a costi affrontati in nome proprio, ma per conto dei consorziati. Il trattamento Iva di questi ultimi è disciplinato dal decreto Iva, che prevede che "le prestazioni di servizi, rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza sono considerate prestazioni di servizi anche nei rapporti tra il mandante e il mandatario".
Quanto alla prima categoria di costi, invece, l’addebito nei confronti del locatario segue la stessa disciplina prevista per il contratto di locazione con patto di futura vendita, perché si configura solo come una componente del prezzo convenuto tra le parti. Sarà dunque soggetto a imponibilità con applicazione dell’aliquota ordinaria. Entro la data di stipula dello stesso atto si deve emettere la fattura.
Ultime battute della risoluzione per precisare che, nel caso in cui alcuni elementi di prezzo non dovessero essere noti al momento della stipula del contratto di locazione con patto di futura vendita, allora la fattura potrà essere emessa entro il mese successivo a quello di conoscenza degli stessi elementi.
