Qual è il trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, di una caparra confirmatoria in ambito transazioni immobiliari? Nello specifico, le operazioni di trasferimento immobiliare che le parti intendono porre in essere risultano imponibili, ai fini Iva, e la previsione di una caparra confirmatoria nel preliminare avrà anche contestuale funzione di acconto del prezzo?
A differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, rivestendo natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale. Se l’inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa; se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la dazione anticipata di una somma di danaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale.
La caparra confirmatoria assume, quindi, la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento. Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sulla stessa l’imposta di registro è dovuta ai sensi del combinato disposto degli artt. 6 e 10 della tariffa del Dpr n. 131/1986. Invece, nel caso in cui nel preliminare sia previsto il versamento di una somma, a titolo di acconto, se la compravendita è soggetta ad imposta di registro, si applica l’imposta nella misura del 3%, per il combinato disposto degli artt. 9 e 10 della Tariffa. La Nota a margine dell’art. 10 della Tariffa stabilisce che se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, si applica il precedente art. 6 (aliquota dello 0,50%); se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all’Iva, si applica il precedente art. 9 (aliquota del 3%).
In ogni caso, al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta e, divenendo parte del corrispettivo pattuito, concorreranno a formare la base imponibile. In pratica, con la stipula del contratto definitivo, la caparra muta la propria natura giuridica, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene. Anche nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare sia soggetta ad Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini Iva con il conseguente obbligo di emettere la relativa fattura, con addebito dell’imposta.
La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, in quanto assolve una funzione risarcitoria (non soggetta a Iva per mancanza del presupposto oggettivo – artt. 2 e 3 Dpr 633/1972).
Affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta a Iva al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente alla predetta somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo. La previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro "mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo" attribuisce alla caparra questa ulteriore funzione. Ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una "pena civile", ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria.
Tutto ciò premesso, il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito assume rilevanza ai fini Iva, con il conseguente obbligo per il cedente o il prestatore di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta. Si renderà, dunque, applicabile il criterio di alternatività Ivaregistro previsto dal richiamato art. 40 del Dpr n. 131/1986 e, pertanto, le disposizioni soggette ad Iva non saranno imponibili agli effetti del registro, risultando dovuta la sola imposta di registro in misura fissa (R.M. 1.08.2007, n. 197).
