L’indagine del Collegio Regionale Fiaip Emilia Romagna compiuta intervistando gli associati alla Federazione, ha l’obiettivo di valutare l’andamento del mercato immobiliare in regione nel periodo Novembre 2007 – Marzo 2008, considerando quattro importanti aspetti:
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le necessità del consumatore;
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I prezzi per tipologia di immobile in tutti i capoluoghi di Provincia;
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L’andamento del mercato nell’ ultimo quadrimestre;
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Le previsioni di mercato nel breve periodo;
LA CASA
Come rilevato gli anni precedenti si conferma la tendenza di una maggiore richiesta per le zone semicentrali e periferiche. Queste due zone infatti coprono il 75% della domanda complessiva delle abitazioni, a discapito soprattutto dei centri storici, meno richiesti a causa delle crescenti difficoltà logistiche e sociali (difficolta’ di accesso, mancanza di parcheggi e posti auto, sicurezza).
La tipologia di casa maggiormente richiesta è il trilocale (75%) sul totale. Tale situazione è spiegata dal crescente aumento della natalità nelle famiglie e quindi il bisogno di avere uno spazio sufficiente . In evidenza anche la richiesta del bilocale 20% (per single o giovani copie), mentre i monolocali hanno subito una flessione nel numero delle richieste. Soprattutto perché è calato l’atteggiamento (troppo rischioso) da parte di molti giovani di pensare di acquistare una casa piccola, per poi cambiarla nel breve periodo, quando magari le esigenze cambiano.
LE CASE PIU’ RICHIESTE
In considerazione del già elevato prezzo delle abitazioni, si acquistano maggiormente quelle in buono stato, che non necessitano di altri ulteriori pesanti investimenti di ripristino dei luoghi. Si nota come nelle zone periferiche della provincia la richiesta sia per alloggi di nuova costruzione (costi più accessibili), in aree di nuova lottizzazione residenziale, ben organizzata urbanisticamente con aree verdi, servizi e buona viabilità.
I NEGOZI
La domanda per spazi ad uso commerciale (negozi), è maggiormente rivolta per locali di medie dimensioni, 60-80-100 mq, questo a causa della forte diminuzione delle attività commerciali di piccole dimensioni, a gestione famigliare, soprattutto nei centri storici. La richiesta è finalizzata principalmente a locali fronte strada, con vetrine ad alta visibilità. E’ calata la richiesta di locali in centri commerciali a causa dell’elevato costo fisso di gestione (gallerie commerciali).
LE AZIENDE
La domanda di capannoni ad uso produttivo è rivolta principalmente alle zone attrezzate con buona accessibilità. Le zone maggiormente richieste riguardano le periferie e il territorio provinciale delle grandi città ad una distanza non superiore ai 15-20 km.
ANDAMENTO DEL MERCATO
Novembre 2007 – Marzo 2008
Nel periodo di riferimento si è riscontrato una diminuzione del numero di contratti di compravendita per le abitazioni del 12,6% e per gli uffici del 10%. Più limitato nello stesso periodo è stato l’andamento in diminuzione per negozi e capannoni. Si riscontra un netto aumento della percezione dell’offerta per gli alloggi abitativi, mentre per negozi, capannoni e uffici la percezione maggiore è quella della stabilità con propensione dell’offerta in aumento. Per tutte le tipologie considerate si riscontra una diminuzione dei contratti conclusi, principalmente per gli alloggi abitativi, 88% degli intervistati ha espresso tale valutazione percettiva.
COME SI FINANZIA L’ ACQUISTO DELLA CASA
Il 36% degli operatori nota un incremento del ricorso al finanziamento per l’acquisto della prima casa, il 24% ha rilevato che la richiesta è stabile, e il 40% ammette una diminuzione della richiesta del finanziamento per la prima casa. Per chi compra la seconda casa si rileva una diminuzione della richiesta del finanziamento ( il 41% dei casi), dovuta soprattutto ad un aumento dei tassi di interesse. Possiamo così dedurre che ci si indebita sempre meno per l’acquisto della seconda casa.
FATTORI DISCRIMINANTI RISCONTRATI NEL MERCATO
La difficoltà di accesso al mercato del credito, dovuto sostanzialmente agli elevati tassi di interesse, e alla maggiore attenzione del sistema bancario al rilascio dei finanziamenti; l’influenza psicologica negativa della crisi dei mutui americani; e la difficoltà di erogazione del mutuo da parte delle banche, dovuta da una situazione lavorativa non stabile. Sono tutti elementi che determinano negativamente la finanziabilità dell’acquisto, principalmente per le coppie più giovani e per la prima abitazione. Ma anche il tempo necessario per la vendita e la difficoltà di realizzo dei valori richiesti sono motivo di un rallentamento del mercato delle compravendite; e
per finire la bassa crescita economica che il nostro paese fa registrare in questo periodo, rappresentano anch’essi elementi di incertezza per gli acquirenti e gli operatori di mercato.
PREVISIONI DI MERCATO ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE
Per il prossimo semestre il 58% degli operatori intervistati prevedono un andamento negativo per tutte le tipologie di immobili; mentre il restante, un terzo, prevede un trend stabile, solo una bassa quota % crede in un aumento delle compravendite.
