La disuguaglianza nel «prezzo-valore»
Giuseppe Napoli
La Finanziaria 2007, con il comma 309, estende il meccanismo cosiddetto del "prezzo-valore" a tutte le compravendite assoggettate all’imposta di registro, e in cui, indipendentemente dalla soggettività fiscale del venditore, nel ruolo di parte acquirente vi sia una persona fisica, che non agisca nell’esercizio d’impresa, arte o professione. È il caso delle abitazioni vendute a privati dalle imprese costruttrici dopo quattro anni dalla fine dei lavori, configurando tale fattispecie un’operazione esente da Iva. Prima il meccanismo – in base al quale la tassazione dell’operazione è compiuta sulla base della rendita catastale rivalutata e non sul prezzo dichiarato nell’atto – era previsto solo per le sole cessioni tra privati.
Per quanto riguarda il caso delle abitazioni vendute a privati dalle imprese costruttrici dopo quattro anni dalla fine dei lavori, si tratta di un’ipotesi di dubbia realizzazione, a seguito dello svantaggio che le imprese subirebbero, cedendo oltre il quadriennio, per effetto dell’applicazione del meccanismo del pro-rata. Invece, quando i privati acquistano abitazioni, entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese di costruzione, l’operazione configura una cessione imponibile Iva, in cui l’aliquota specifica, ponendo inevitabile attenzione al valore normale del bene compravenduto, è applicata al corrispettivo dovuto.
Inoltre, a tale tipologia di acquisto, non è riconosciuta la riduzione del 30% dell’onorario notarile. A questo punto vediamo in dettaglio i costi complessivi (fiscali e notarili) per acquistare due abitazioni identiche, munite dei requisiti "prima casa", cedute una da un privato (o da un’impresa costruttrice dopo quattro anni dalla fine dei lavori) e l’altra dall’impresa costruttrice entro quattro anni dalla fine dei lavori. Il prezzo dell’immobile è di 400mila euro, me
