Si fa un gran parlare, di questi tempi, del mercato immobiliare e delle sue vicende, con una corsa ad affermazioni sensazionalistiche e, se possibile, catastrofiche. A livello nazionale e locale è tutto un susseguirsi di lamentazioni e geremiadi sulla crisi del mattone, rimbalzate e amplificate dai media (che fanno il loro mestiere). Come Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, abbiamo il dovere di fornire al pubblico e alla platea di famiglie, risparmiatori e investitoti, dati certi e prospettive realistiche.
Il punto di partenza non può essere rappresentato dalle sensazioni soggettive di questo o quell’operatore immobiliare, ma deve essere costituito dai dati ufficiali dell’Agenzia del Territorio.
Secondo questi dati, per il settore residenziale si sono registrate in Bergamo città, nel 2007, 1.800 compravendite, mentre sulla totalità del territorio provinciale siamo complessivamente a 19.841. Nel primo semestre 2008, le transazioni residenziali nel capoluogo sono state 778, mentre quelle provinciali complessivamente 8.293. Su base annua abbiamo quindi una proiezione/previsione di un ridimensionamento dei volumi, rispetto all’anno scorso, intorno al 17/19%. Altre percentuali ipotizzate (addirittura un dimezzamento delle compravendite) non sono al momento suffragate da dati oggettivi. Non vorremmo però fosse una “profezia che si autoavvera”, alimentata da spinte ribassistiche non certo disinteressate. Ricordiamo, infatti, come nel 2003 si cominciò a parlare di una presunta “bolla immobiliare” prossima a scoppiare, mentre i prezzi al contrario crescevano del 10/15% all’anno. La bolla, che come afferma il presidente nazionale di Ance (costruttori) Paolo Buzzetti non c’è e non c’è mai stata in Italia, serviva come spauracchio per dirottare capitali dal real estate alla borsa. Non vorremmo che adesso, specularmente, ci fosse qualcuno che alimenta boatos catastrofistici sul mattone per impossessarsi di stock immobiliari a prezzo di saldo. “Immobiliaristi”, faccendieri e furbetti, si sa, sono sempre dietro l’angolo.
Veniamo quindi ad un’analisi qualitativa dell’andamento del mercato e alla rilevazione dei prezzi. L’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo, con i suoi 1.000 operatori attivi sul territorio provinciale e le 300 agenzie immobiliari associate, è stato il primo a parlare di un rallentamento delle compravendite e conseguente plafonamento dei prezzi. Al calo del numero delle compravendite non segue necessariamente un abbassamento dei valori immobiliari, perché a Bergamo le famiglie sono ben patrimonializzate e non hanno impellenza di vendere. Le transazioni diminuiscono, le trattative si allungano ma i prezzi non crollano, anche se si limano le punte speculative di qualche anno fa. Abbiamo rilevato un mercato a macchi a di leopardo, con segmenti in crescita come il mercato lusso/top location, e segmenti con ridimensionamento dei valori come l’usato periferico di scarsa qualità. Ci sono settori, come quello dell’investimento in appartamenti da dare in locazione, che sono in ripresa e saranno il business degli ex “giocatori di borsa” sballottati nelle montagne russe delle turbolenze finanziarie. Ci sono poi comparti come il terziario e l’industriale che seguono dinamiche specifiche e offrono spesso performance di tutto rispetto.
Ad esempio gli uffici, nel 2007, hanno registrato un aumento delle compravendite del 5,2% in Bergamo città, mentre il commerciale in provincia ha totalizzato un +3,1% (mancano ancora i dati relativi al 2008).
Ma il segreto sta nell’interpretazione di questi dati. La tempesta finanziaria e creditizia dei subprime ha fatto dimenticare che il mercato immobiliare è ciclico, e non può crescere indefinitamente nei volumi e nei prezzi. Dopo sette anni di rialzi, con il raddoppio (o più) dei prezzi complice anche l’introduzione dell’Euro, nel 2007 è iniziata una fase di riflessione e plafonamento dei valori, con un calo di compravendite. Non siamo di fronte ad una catastrofe patologica ma ad un ciclo fisiologico di espansione/contrazione delle transazioni, che non è certo una novità per il mercato immobiliare. È un po’ come il ciclo respiratorio fatto di inspirazione ed espirazione: no n si può trattenere per sempre l’aria gonfiando il torace. Forse qualcuno si è scordato della fase di contrazione 1992-1998, dove si vendeva pochissimo e i prezzi si erano fermati (e in alcuni casi diminuiti) proprio come sta accadendo ora. Certo nessuno ha la sfera di cristallo e non siamo stati in grado di prevedere l’11 settembre, con il crollo delle borse che ha spinto il mercato immobiliare, così come non avevamo sentore delle ramificazioni della mala pianta dei mutui subprime e i loro derivati finanziari (chi sapeva e doveva vigilare ha voltato la testa dall’altra parte).
Di una cosa siamo sicuri, forti di una storia economica che non ha mai subito smentite: pur con il suo andamento ciclico, il mattone è moneta solida che non tradisce investitori e famiglie, salvaguardando i loro risparmi e consentendo un reddito da locazione. L’immobiliare resta il bene rifugio per eccellenza, da un punto di vista insieme economico ed esistenziale. La borsa invece è sulle montagne russe e va lasciata agli operatori professionali, per evitare ustioni di terzo grado.
Smaltite le ubriacature e le turbolenze della finanza creativa costruita su fondamenta di sabbia, l’economia di pietra prevarrà, come ha sempre fatto, sull’economia di carta.
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