L’esecuzione di accessi, ispezioni e verifiche presso le agenzie di mediazione immobiliare è stata assunta dall’amministrazione finanziaria, nella circolare n. 6/E del 6 febbraio (pubblicata ieri dal Sole-24 Ore) come esempio paradigmatico dei nuovi poteri ispettivi degli uffici a presidio della riscossione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Nell’esempio la circolare prende spunto dal comma 46 dell’articolo 1 della Finanziaria 2007, secondo il quale gli agenti di affari in mediazione sono obbligati a domandare la registrazione (e quindi sono solidalmente responsabili per il pagamento delle imposte) delle «scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività».
Dato che i contraenti di una compravendita immobiliare hanno l’obbligo di attestare nel rogito se l’affare sia stato intermediato (articolo 35, comma 22, Dl 223/2006), a meno di ipotizzare che l’intervento di un mediatore non si concreti nella stipula di alcun preliminare anteriormente al rogito (e, quindi, a meno di ipotizzare che i contraenti, messi in contatto dal mediatore, «vadano direttamente a rogito»), sarà d’ora innanzi problematico per un mediatore essere menzionato in un rogito quale soggetto attraverso il quale l’affare immobiliare si è concluso, senza che vi sia una corrispondente registrazione a sua cura del contratto preliminare che ha regolato i rapporti tra i contraenti ante rogito.
Se da un lato non è molto simpatico essere oggetto di un esempio in una circolare che si occupa di controlli, d’altro lato gli agenti immobiliari devono prendere coscienza di questi nuovi obblighi e adeguare i propri comportamenti. In questo primo periodo, però, le perplessità operative non mancano.
Il tema principale è definire il perimetro degli atti dei quali il mediatore deve procurare la registrazione.
Non è un problema facile, visto che i mediatori usano una pluralità di documenti (la proposta, l’accettazione, l’opzione, il contratto preliminare) e che la legge non si esprime all’apice della chiarezza quando parla dell’obbligo di registrazione riguardante le «scritture private … di natura negoziale», con l’utilizzo, quindi, di un’espressione di non facile interpretazione.
I punti fermi dovrebbero comunque essere due: se vanno sicuramente registrati i contratti preliminari, probabilmente non vanno registrate le mere "proposte" di conclusione di un contratto (che, infatti, non dovrebbero essere definibili come "scritture private di natura negoziale").
Problemi, invece, sorgono per le proposte "accettate": l’accettazione della proposta, infatti, non basta da sé a concludere il contratto cui la proposta tende, ma occorre anche che chi ha fatto la proposta venga a conoscenza dell’accettazione della controparte (articolo 1326, comma 1, Codice civile), che risulta qualora l’accettazione giunga all’indirizzo del proponente (articolo 1335, Codice civile).
