L’articolo 19, comma quattordicesimo, della Legge 30 Luglio 2010 n. 122 (di conversione del Decreto Legge 31 Maggio 2010 n. 78) dispone:
“All’articolo 29 della Legge 27 Febbraio 1985 n. 52, è aggiunto il seguente comma:
1 bis – Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”
La normativa in oggetto si applica:
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agli atti ed alle scritture private autenticate tra vivi;
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aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (fatta esclusione per i diritti reali di garanzia, che erano invece contemplati nell’originaria previsione del Decreto Legge 31 Maggio 2010 n. 78);
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relativamente a fabbricati già esistenti (espressione il cui il significato sarà esaminato nel prosieguo).
La norma trova pertanto applicazione in tutti i casi nei quali l’oggetto (mediato) del negozio sia costituito, da “fabbricati già esistenti”, relativamente agli atti di trasferimento, di costituzione, o di scioglimento di comunione, concernenti i diritti di piena e di nuda proprietà, di usufrutto, uso, abitazione, servitù, e superficie, anche “pro quota”.
Rientrano nell’ambito di applicazione della norma predetta, a titolo puramente esemplificativo e non esaustivo, qualora il loro oggetto (mediato) sia costituito da fabbricati già esistenti, i seguenti atti (se redatti per atto pubblico o mediante scrittura privata autenticata):
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Compravendita;
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Permuta (purché almeno uno dei due trasferimenti riguardi fabbricati già esistenti);
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Donazione;
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Assegnazione di alloggi da cooperative edilizie ai propri soci;
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Conferimento di edilizi in società;
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Assegnazione di edifici da società (ad esempio, a seguito di liquidazione, di recesso di socio, eccetera);
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Cessione o conferimento in società di azienda (quando viene ceduta o conferita un’azienda comprendente fra i beni aziendali anche un fabbricato già esistente);
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Divisione (quando almeno uno dei condividenti sia attribuito un fabbricato esistente, e ciò anche se altri condividenti siano attribuiti beni diversi dai fabbricati).
Non rientrano invece nell’ambito di applicazione della nuova norma i seguenti atti:
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Testamenti;
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Pubblicazione di testamento;
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Accettazione e/o rinuncia di eredità;
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Comodato;
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Locazione (trattasi di contratto privo di effetti traslativi; alla locazione non si applica la disciplina prevista dall’articolo 19, comma quattordicesimo, della Legge 30 Luglio 2010 n. 122, bensì quella disposta dal successivo comma quindicesimo dello stesso articolo 19 della Legge sopra citata, che sarà in appresso esaminata);
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Affitto di azienda (anche se comprende, tra i beni aziendali, fabbricati già esistenti; anche in questo caso, infatti, trattasi di contratto privo di effetti traslativi; ed anche in questo caso, è da ritenersi che a tale contratto si applichi, in via estensiva, la specifica disciplina dettata per la locazione dall’articolo 19, comma quindicesimo, della Legge 30 Luglio 2010 n. 122);
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Atto di identificazione catastale;
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Decreto di trasferimento di fabbricati esistenti a seguito di procedura esecutiva (la norma in oggetto limita il suo campo di applicazione esclusivamente agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate; ne restano esclusi, pertanto, gli atti ed i provvedimenti dell’Autorità Giudiziaria);
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Costituzione di ipoteche (nella formulazione originaria del Decreto Legge 31 Maggio 2010 n. 78 doveva ritenersi compreso nell’ambito applicativo della norma anche l’atto costitutivo di ipoteche, dato che essa faceva riferimento agli “atti di costituzione di diritti reali” senza alcuna limitazione; l’espressa esclusione dei diritti reali di garanzia è stata prevista con apposito emendamento in sede di conversione in legge del predetto decreto);
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Surroghe ipotecarie;
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Cancellazioni e restrizioni di ipoteca;
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Convenzioni urbanistiche e vincoli di carattere urbanistico (trattasi di negozi che non comportano, in nessun caso, il trasferimento, la costituzione, o lo scioglimento, di comunione di diritti reali);
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Contratto preliminare (trattasi di atto privo di effetti traslativi, al quale, pertanto, non si applica la norma in oggetto; in dottrina, tuttavia, è stata evidenziata l’opportunità di far risultare sin dal contratto preliminare quanto la norma in esame prescrive per il contratto definitivo).
La nullità prevista dalla norma in oggetto è la nullità di carattere “formale”.
Sono pertanto nulli gli atti nei quali:
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viene omessa l’identificazione catastale del fabbricato (la dottrina, peraltro, ritiene che un eventuale errore materiale nella descrizione dei dati catastali non influisca sulla validità dell’atto se ed in quanto tale da ingenerare incertezza circa l’individuazione del bene; in tali casi, si ritiene sufficiente un atto di rettifica per rimediare a tale errore);
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non viene effettuato il riferimento alle planimetrie catastali;
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non viene riportata la dichiarazione resa dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria (ovvero non viene allegata in atto la prescritta attestazione “sostitutiva” del tecnico). “Quid iuris”, invece, se in tali atti viene riportata la dichiarazione di parte, ma la stessa risultasse non veritiera? L’atto deve considerarsi ugualmente nullo, dovendosi equiparare la dichiarazione mendace alla mancanza della dichiarazione ?
La dottrina ritiene che la dichiarazione mendace non possa determinare la nullità dell’atto, essendo da considerarsi la nullità prevista dalla norma in esame una nullità puramente “formale”, legata al mancato rispetto del requisito redazionale dell’atto, e non una nullità “sostanziale”. Il contenuto della dichiarazione (di conformità) non è certamente sindacabile da parte del notaio, salvo, come sopra evidenziato, il limite della palese non conformità della rappresentazione del fabbricato in planimetria rispetto alla prescrizione della stesso atto, stante l’evidente contraddittorietà della dichiarazione di conformità resa in tale ipotesi.
La dichiarazione mendace, se non determina la nullità dell’atto, espone peraltro chi l’ha resa a tutte le conseguenze giuridiche del caso (responsabilità civile e responsabilità penale).
Come è stato poi sottolineato dalla Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2 del 9 Luglio 2010, la disciplina in esame non incide sulla trascrivibilità dell’atto e quindi il Conservatore dei Registri Immobiliari non potrà rifiutare la trascrizione dell’atto adducendo il mancato rispetto dei requisiti di cui alla norma in oggetto.
