I contratti su immobili abitativi in locazione, comodato, le case vacanze, gli uffici e locali commerciali sono soggetti ad un oneroso regime di documentazione, dal 27 marzo 2008 in poi, a seguito dell’entrata in vigore del decreto ministeriale 37/2008. La norma impone di consegnare all’utilizzatore (cioè a chi abiterà l’immobile, o l’userà come ufficio o struttura produttiva) una «copia della stessa documentazione» che spetta a chi compra (o potrebbe comprare) lo stesso immobile.
I professionisti dell’intermediazione immobiliare e il ministero dello Sviluppo economico hanno chiarito, negli ultimi giorni del mese di marzo, come attuare la norma con una serie di dichiarazioni delle parti contraenti. Adeguate clausole contrattuali possono evitare documentazioni, garanzie e attestati di «conformità» o «rispondenza », ribaltando sull’acquirente l’onere di adeguamento e, nella sostanza, l’obbligo di corretta utilizzazione del bene.
Diverso è il caso delle locazioni, contratti che si articolano nel tempo con prestazioni corrispettive tra le quali c’è anche la garanzia sull’utilizzabilità del bene. È onere del proprietario mettere a disposizione dell’inquilino l’immobile in buono stato di manutenzione (articolo 1575 Codice civile) fornendo i documenti «necessari all’uso» (come per la vendita, articolo 1477).
Dal 27 marzo possono ritenersi necessari anche gli attestati di «conformità » o «rispondenza», che il conduttore può chiedere al proprietario facendo leva sul decreto 37, norma posta a tutela dell’incolumità di coloro che utilizzano il bene.
Il ministero dello Sviluppo economico, nella nota del 26 marzo 2007 e nelle successive risposte a quesiti (ivi, 29 marzo) prevede la possibilità di «non consegnare» all’utilizzatore (inquilino, comodatario, utilizzatore) la dichiarazione di conformità o di rispondenza. Sul punto, ministero, proprietari e inquilini devono tuttavia evitare equivoci di terminologia: un conto è la consegna materiale, cioè la trasmissione del documento al momento della stipula del contratto, altro è l’obbligo di fornire le dichiarazioni, semmai in un momento immediatamente successivo e comunque prima dell’utilizzazione.
Nel comunicato del 31 marzo 2008, il sito del ministero (www.sviluppoeconomico.gov.it) sembra tornare a un’interpretazione che tutela l’utilizzatore, precisando che il decreto 37/2008 è più favorevole delle norme precedenti (legge 46/1990 e Dpr 447/1991) in quanto «consente di non allegare all’atto documenti prima obbligatori ». Quindi i documenti possono non essere allegati al contratto di locazione, ma devono esistere. Lo stesso ministero mitiga il dovere di fornire documenti non solo separando i momenti della stipula del contratto di locazione (o comodato, o affitto estivo) dalla materiale consegna dei documenti, ma soprattutto introducendo due periodi di riferimento. Un primo periodo riguarda gli impianti realizzati in data anteriore al 13 marzo 1990 (entrata in vigore della legge 46/1990), per i quali basterebbe l’interruttore differenziale e la messa a terra.
Un secondo periodo riguarda gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990, per i quali è indispensabile la dichiarazione di conformità a firma di un’impresa abilitata. A ciò va aggiunta, per mitigare i rapporti tra proprietari ed utilizzatori, l’interpretazione secondo la quale la rispondenza degli impianti va attestata con riferimento alle norme vigenti all’epoca della loro realizzazione.
Questo eviterebbe contrasti sui contratti di locazione relativi a immobili con impianti vetusti (purché conformi alle regole del tempo), anche se appare illogico sottrarre a doveri e controlli proprio le situazioni più a rischio.
