Nel nostro sistema giuridico, uno degli istituti che contraddistinguono la figura dell’agente immobiliare professionale è la sua imparzialità, da intendere come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario. Ecco perchè il termine mediatore, per quanto abbia assunto negli anni una connotazione generica e non sempre professionalizzante, racchiude nella sua letteralità un irrinunciabile elemento di indipendenza, unito all’impegno nel ricercare soluzioni equilibrate che possono accompagnare tutte le parti alla conclusione di un affare soddisfacente.
Equidistanza, correttezza e precisione sono pertanto elementi di una prestazione professionale che il Cliente deve pretendere in ogni fase del percorso di compravendita, sia esso il momento in cui si raccoglie la proposta di acquisto oppure il rifiuto di avvalersi di clausole che contengano pattuizioni dalle quali non emergano imparzialità ed equidistanza. La circostanza che l’agente immobiliare abbia il diritto di riscuotere la provvigione da entrambe le parti non fa altro che avvalorare l’aspettativa di imparzialità che esse nutrono nei suoi confronti: la stessa giurisprudenza chiarisce infatti che “la figura del mediatore, rispetto alle figure affini, si caratterizza per la sua posizione di imparzialità; infatti l’agente è legato da uno stabile rapporto con una delle parti dell’affare, nel cui esclusivo interesse agisce quale ausiliario per la promozione della conclusione di contratti, limitandosi a procurare clienti ed avendo diritto alla provvigione da parte del solo committente, il procacciatore è un collaboratore occasionale la cui attività promozionale è l’attuazione del rapporto intercorrente con il preponente, dal quale soltanto può pretendere la provvigione e, infine, il mandatario assume nei confronti del mandante l’obbligo del compimento degli atti giuridici necessari per l’espletamento dell’incarico della conclusione di un contratto, maturando il diritto al compenso indipendentemente dal risultato raggiunto”. (Corte d’Appello di Torino, 16/01/2004).
E persino la Cassazione Civile si è pronunciata sull’argomento, specificando già nel 2005 che “il mediatore ed il procacciatore d’affari individuano due distinte figure negoziali – la prima tipica e la seconda atipica – che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate, dalla quale soltanto può pretendere la provvigione, e non è soggetto all’applicazione della norma – da considerarsi eccezionale – di cui all’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che presuppone l’obbligo di iscrizione nel relativo albo, previsto dalla stessa legge, al precedente art. 2, per i soli mediatori”.
In virtù di queste considerazioni, che attengono al buon senso ed al rispetto del Cliente, ancor prima che all’osservanza della legge, non possiamo non assumere una posizione critica nei confronti della decisione di alcuni Istituti di credito di scendere in campo direttamente nel mondo immobiliare. La concorrenza, quella corretta, ci serve da stimolo a migliorarci e non rappresenta certo un problema per realtà di mediazione immobiliare che vantano una storia professionale “a prova di competitor”. Quello che ci preoccupa, al contrario, è il fatto che è sin troppo semplice immaginare situazioni nelle quali la Banca potrà porsi in una posizione posta ambiguamente a metà tra quella del creditore (pensiamo a situazioni di esposizione debitoria), del soggetto erogante un finanziamento (ricordiamo che ai sensi del D.Lgs. n. 141 del 2010 agli agenti immobiliari è proibito proporre mutui e finanziamenti) e quella dell’agente immobiliare che dovrebbe garantire l’imparzialità, finendo col perseguire i propri interessi invece che quelli della Clientela.
E ancora, dov’è finita quella funzione sociale, riconosciuta anche da quell’art. 47 della Costituzione col quale essa impone di dettare norme per tutti gli operatori del settore (banche in primis, ma anche società di leasing e di intermediazione mobiliare) per garantire la stabilità del sistema creditizio per evitare effetti negativi per i risparmiatori e per la collettività in seguito ad una gestione incontrollata dell’attività creditizia?
Messa a dura prova dalla difficile situazione economica degli ultimi anni, la professione dell’agente immobiliare ha dimostrato spirito di adattamento, voglia di miglioramento e confronto: contrastare tutte le iniziative che possono portare ulteriore confusione in un settore che ha invece bisogno di chiarezza ed operatori qualificati è dunque un dovere nei confronti delle famiglie e dei loro risparmi, della professione che amiamo e dell’idea di futuro nella quale crediamo.
Gian Battista Baccarini
Presidente Fiaip Emilia-Romagna
