Presidente Bortolotti, il mercato immobiliare italiano ha un disperato bisogno di buone notizie: i “timidi segnali di ripresa” dei quali si legge sempre più spesso sono indicatori attendibili?
Se da un lato i dati appena pubblicati dall’Agenzia delle Entrate confermano il trend negativo del mercato immobiliare, dall’altro non possiamo non rilevare che la negatività va attenuandosi. Nel secondo trimestre del 2013 il calo delle compravendite rispetto al secondo trimestre 2012 è stato del 7,7%, cioè circa la metà di quello registrato nel primo trimestre dell’anno (-13,8%). Auxilia Finance, la società creata da Fiaip per gestire professionalmente l’attività della mediazione creditizia, ci conferma che diverse banche si stanno riaffacciando sul mercato dei prestiti e gli effetti di questo quadro generale sui volumi dei mutui si sentiranno già a partire dal 2014: gli istituti stanno migliorando l’offerta di prodotti e hanno voglia di ripartire, favoriti anche da un costo dei finanziamenti che si manterrà sostanzialmente stabile. Secondo l’ANCE già con i decreti Fare e Casa e con un pacchetto di misure da approvare nella prossima legge di stabilità si potrà generare un aumento del giro d’affari di 48 miliardi di euro, con la contestuale creazione di 250 mila posti di lavoro: insomma, sembrerebbe affiorare da più parti la volontà di restituire al comparto immobiliare quella centralità – e direi anche quella dignità – che gli spetta.
La Cassa Depositi e Prestiti, all’80% di proprietà del Ministero del Tesoro, verrà utilizzata per ripulire attraverso la cartolarizzazione i bilanci delle banche dai mutui incagliati, trasformandoli in obbligazioni che saranno acquistate proprio dalla CDP. Queste agevolazioni daranno una bella mano: la gente ha più fiducia e il fondo di garanzia annunciato va nella direzione che gli operatori auspicavano. E ancora: nel documento programmatico “Destinazione Italia” varato dal governo a fine Settembre 2013, ci si occupa delle Siiq, Società di investimento immobiliare quotate, al fine di assicurare a chi investe in esse una redditività in linea con quella degli analoghi strumenti europei, senza incidere sul profilo di rischio del prodotto. Si tratta di un tentativo di sostenere l’azione nel settore di quegli investitori istituzionali che nel nostro Paese hanno sempre scarseggiato e che possono contribuire anch’essi a ridare morale agli operatori, catalizzare l’attenzione degli organi di stampa e rendere l’investimento immobiliare di nuovo appetibile.
Infine, anche se il provvedimento non costituisce più una novità, va ricordato che è ancora possibile approfittare dei bonus per le ristrutturazioni del 50% e 65%, avvalendosi se necessario di mutui dedicati a questo tipo di interventi. Chi sostiene spese per i lavori di ristrutturazione edilizia può fruire della detrazione d’imposta Irpef pari al 36% mentre per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013 la detrazione Irpef sale al 50% e si calcola su un limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Forse non tutti sanno che il decreto legge 63 del 4 giugno 2013 ha riconosciuto la detrazione del 50% anche sulle ulteriori spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Infine, per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%. Si tratta di una normativa articolata che va conosciuta nel dettaglio per poter approfittare delle opportunità più attuali: la consulenza di un agente immobiliare professionale assolve anche a questo scopo.
Va espresso un apprezzamento nei confronti della nostra Regione, che ha annunciato un’iniezione extra di vitamine per il settore costruzioni, non solo attraverso gli 11,3 milioni di euro destinate alle prime case, ma anche con lo stanziamento di altri 30,8 milioni di euro per l’edilizia residenziale pubblica e sociale. E’ un segnale di attenzione importante, per quanto mirato a soddisfare esigenze specifiche, che speriamo possa ridare speranza alle famiglie, ai lavoratori ed in particolare alle giovani coppie. Per quanto riguarda invece la situazione in ambito provinciale, nel secondo trimestre del 2013, considerando le compravendite di abitazioni nelle grandi città, si sono confermate flessioni a Genova (-15,7%), a Firenze (-11,3%) e a Palermo (-9,4%), mentre più lievi sono le diminuzioni di valore di mercato rilevate a Roma (-6,9%), Torino (-4,7%) e Milano (-2%). A questo trend fa eccezione Bologna, che segna un rialzo del 5% e fa ben sperare per un futuro che dovrà garantire equilibrio, trasparenza e fondamenta solide per la ripartenza.
Una considerazione ulteriore riguarda un’importante fetta di immobili trattati con modalità diverse dai canali tradizionali: a Maggio ad esempio il Comune ha messo all’asta 184 degli oltre 500 fabbricati (appartamenti, ma anche terreni, autorimesse, posti auto) di cui intende disfarsi, collocati per lo più in condomini a proprietà mista (comunale e privata), bisognosi di forti interventi di manutenzione o fuori dai confini comunali. Le tre aste che si sono susseguite da Giugno a Settembre hanno portato alla cessione di 50 immobili in tutta Bologna, più uno a Trebbo, nel comune di Castel Maggiore, e uno a Pianoro. Sono risultati significativi, per quanto forse al di sotto delle previsioni, che dobbiamo dimostrare di conoscere per analizzare il mercato in un’ottica più ampia, per mettere la nostra esperienza a tutto vantaggio delle parti che si affidano all’agenzia immobiliare.
Bortolotti, quali altri fattori possono condizionare a suo parere la ripresa?
Al di là della voglia di casa, che in Italia non si è mai sopita, l’incertezza che grava sul futuro politico del nostro Paese e sulla fiscalità immobiliare costituiscono fattori di resistenza sui quali bisognerà lavorare, come Fiaip, con impegno ed attenzione. Basti pensare alla riforma della pagella energetica degli edifici, una novità che ha generato problematiche tutt’altro che marginali. Dietro il cambio di nome, da Ace (attestato di certificazione energetica) ad Ape (attestato di prestazione energetica), si nascondono una serie di insidie e interrogativi che restano tuttora in attesa di risposte e generano forti incertezze nella prassi quotidiana: in ballo c’è il rischio di nullità degli stessi contratti (di vendita, donazione e le nuove locazioni), così come stabilito dal Dl 63/2013 che dal 6 Giugno scorso ha reso obbligatoria l’allegazione dell’Ape a tutti gli atti di trasferimento di immobili. Noi di Fiaip siamo ben consci che in tempi di crisi la tentazione per molti consumatori sia quella di improvvisarsi essi stessi consulenti, saltando i passaggi nell’illusione di tagliare i costi: è un sentimento che in tanti cavalcano, d’altronde, senza però assumersi la responsabilità di informare le persone, le famiglie che risparmiano con un sacrificio oggi ancora più grande, in merito ai rischi che l’inesperienza può comportare quando si opera in settori così complessi. Dall’ambito urbanistico a quello fiscale, dalla conoscenza aggiornata delle normative alle valutazioni di mercato accessibili solo a chi interpreta la professione quotidianamente sul campo, le insidie di natura economica e sociale per chi sceglie la via del fai da te possono rivelarsi altissimi: basti pensare che la stragrande maggioranza delle controversie sorte in ambito immobiliare riguardano trattative condotte senza l’ausilio di un professionista adeguatamente formato.
Non si spiegherebbe altrimenti lo sforzo profuso da Fiaip per aggiornare, formare e perfezionare continuamente i propri associati: proprio questo mese il Competence Training Center della Camera di Commercio di Bologna avvierà un corso di perfezionamento, realizzato in collaborazione con Fiaip Bologna, allo scopo di aggiornare coloro che già svolgono la professione di mediatori immobiliari sulle tecniche di contrattazione, sulla normativa vigente nonché sulla gestione ottimale della negoziazione. Aspetti giuridici e fiscali della compravendita immobiliare, preliminare di vendita, rogito notarile, imposta di registro, ipotecarie catastali, IVA, agevolazioni fiscali, normativa antiriciclaggio, decreto Bersani, contrattualistica, disposizioni sul condominio e sul catasto, certificato di qualificazione energetica… insomma, basta dare un’occhiata al programma del corso per rendersi conto di quanto ampio e multiforme possa diventare il bagaglio di conoscenze che devono fare capo ad un serio professionista della vendita. Per questo dico che il momento è propizio per investire, perché l’offerta rimane ampia ed il mercato della nostra città – cifre alla mano – è in ripresa: allo stesso tempo raccomando la massima prudenza nei confronti di chi propone una visione semplicistica di questo mercato, in virtù della quale le responsabilità civili e penali sembrerebbero non esistere, perché una transazione corretta non può prescindere da una specifica preparazione professionale per conciliare al meglio, con senso di responsabilità e giusta consapevolezza, gli interessi delle parti.
Cosa ne pensa della recente apertura ai privati operata dal portale Casa.it?
Penso che noi Agenti Immobiliari dobbiamo interrogarci sul fatto che uno dei due maggiori portali di annunci immobiliari – fino ad ora alimentati e pagati prevalentemente dalla nostra categoria – apra al privato nell’intento di far incontrare la domanda e l’offerta privando entrambe di quella garanzia interlocutoria che l’Agente Immobiliare professionale è in grado di offrire; è un po’ come pensare di conoscere il valore di un immobile basandosi sul solo riferimento al metro quadro. In realtà la compravendita è un procedimento complesso che va conosciuto in tutte le sue fasi (compresa quella post-vendita) e l’intervento di un professionista è garanzia di trasparenza sia per chi vuole vendere che per chi desidera acquistare. Non solo oggi non basta più mettere in contatto le parti, come conferma l’interpretazione estensiva che una giurisprudenza unanime riserva all’articolo 1759 del Codice Civile (il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso), ma potrebbe risultare assai rischioso procedere con il fai da te o il sentito dire. Nel merito specifico della domanda, penso che l’iniziativa di Casa.it – seppur legittima – non rappresenti un’azione condivisibile non solo per la nostra Categoria ma soprattutto per il Cliente, che non viene adeguatamente informato: mi auguro che gli inserzionisti (cioè noi agenti immobiliari, che in quanto iscritti a Fiaip possiamo pubblicare gratuitamente i nostri annunci sul portale Cercacasa.it, recentemente rinnovato) vorranno riflettere seriamente sul da farsi da oggi in avanti.
