NOVITÀ SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
La figura importante ed emergente dell’agente immobiliare esce allo scoperto per la Finanziaria. anche con attribuzione di compiti di esattore di imposte come quelle del notaio.
La MANOVRA BIS D.L 4 Luglio 2006, n. 223, convertito, con modifiche, nella Legge 4 agosto 2006, n. 24 (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dell’ 11 agosto 2006 ), ha previsto un NUOVO regime di trasparenza alle compravendite immobiliari coinvolgendo direttamente le parti contraenti in dichiarazione sotto forma di atto notorio e congiuntamente relativamente al prezzo reale di vendita come valore normale -venale del bene e alla c.d. “ Tracciabilità “ dei mezzi di pagamento del prezzo stesso e separatamente sull’eventuale intermediazione per la conclusione della compravendita indicando le spese sostenute,le modalità di pagamento e la partita Iva/codice fiscale di chi ha reso la prestazione.
La legge 27 dicembre 2006 n. 296 Finanziaria 2007 ha integrato tale dichiarazione , obbligatorie per le parti contraenti, andando anche a modificare il regime sanzionatorio dell’esercizio abusivo dell’attività di mediatore.
LE DICHIARAZIONI DELLE PARTI CONTRAENTI AL ROGITO NOTARILE
Il legislatore, al fine di contrastare il fenomeno dei pagamenti c.d."in nero" nell’ambito dei contratti di compravendita immobiliare, ha reso obbligatorio, al momento del rogito, il rilascio di dichiarazioni sostitutive di atto notorio da parte delle parti contraenti direttamente al notaio rogante , relative alle modalità di pagamento, al prezzo stabilito e all’eventuale intervento, nell’operazione, di un mediatore.
L’obbligo di dichiarazione trova applicazione in tutti gli accordi che comportino il trasferimento di diritti reali immobiliari. In tal senso, mentre spiega la sua efficacia nei confronti del pagamento di eventuali acconti o caparre confirmatoria precedenti al rogito, esso non investe la stipula di contratti preliminari che, per loro natura, pur costituendo precisi obblighi a carico dei contraenti, non comportano il trasferimento di diritti reali.
Resta comunque opportuno e necessario sin dal contratto preliminare andare a indicare la c.d. Tracciabilità dei mezzi dei pagamenti già eseguiti e/o eseguiti contestualmente al contratto preliminare stesso.
Le parti sono sottoposte all’obbligo di dichiarazione anche qualora pongano in essere operazioni immobiliari la cui tassazione rientra nella sfera di applicazione dell’Iva.
LE MODALITÀ DI PAGAMENTO DEL PREZZO: la c.d. TRACCIABILITÀ
La dichiarazione congiunta delle parti contraenti ,resa davanti al notaio , deve specificare se il pagamento è avvenuto in contanti o mediante bonifico bancario o attraverso l’emissione di assegni circolari, bancari o postali. In caso di pagamento con bonifico bancario, dovranno essere indicati gli estremi del medesimo; se si utilizzano assegni, dovranno essere precisati la banca emittente o trattaria e il numero dell’assegno.
I pagamenti in denaro contante non possono superare la somma di euro 12.500,00 in riferimento alla normativa del c.d. “ Riciclaggio del Denaro “ di cui alla Legge197/1991.
La Finanziaria 2007 ,all’articolo 1 comma 49 ,ha introdotto la seguente modifica e più precisamente:
“ Le disposizioni di cui al comma 22 dell’articolo 35 del DL 4 luglio n.223 ,convertito con modificazioni,dalla legge 4 agosto 2006 .n.248 ,nel testo vigente prima dell’entrata in vigore della presente legge ,trovano applicazioni con riferimento ai pagamenti effettuati a decorrere dal 4 luglio 2006.
IL PREZZO DELL’IMMOBILE
L’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria per il 2006), ha introdotto un criterio di determinazione della base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, applicabile alle cessioni di immobili a uso abitativo compreso le relative PERTINENZE individuate dal CODICE CIVILE ART .817 :
Pertinenze
Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa (*). La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (Cod. Civ. 952, 957, 981, 1021, 1022, 1027; Cod. Nav. 246 e seguenti, 862 e seguenti). (*) Per ciò che concerne le pertinenze delle miniere, cfr. art. 23, Regio decreto 29 luglio 1927, n. 1443, che intervengono tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa ,commerciali, artistiche o professionali, secondo il quale la parte acquirente può richiedere (con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto) che la predetta base sia costituita dal valore catastale dell’immobile.
Tale disciplina rappresenta una deroga agli articoli 43 e 51 del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, i quali stabiliscono che, per i contratti traslativi o costitutivi di diritti reali a titolo oneroso, la base imponibile sia costituita dal valore del bene e che questo, per i contratti che hanno a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, sia costituito dal “valore venale/normale” in comune commercio.
Che cosa si intende per :
“VALORE VENALE/ NORMALE DI UN BENE IMMOBILE “ :
“…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
La Finanziaria 207 art 1 Comma 307 :
“ Individuazione del valore normale nelle transazioni immobiliari”
Per rendere applicabili le nuove disposizioni in tema di accertamento delle transazioni immobiliari (Iva,imposte dirette, registro) con un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate sono individuati, periodicamente, i criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati.
Il comma 21 dell’articolo 35 del decreto legge 223/2006 ,convertito con modificazioni,dalla legge 4 agosto 2006 n.248, ha ribadito l’obbligo, per le parti, di indicare nell’atto di compravendita l’effettivo corrispettivo pattuito, confermando che la tassazione avviene sulla base del valore catastale con immobile abitativo e pertinenze e parti contraenti persone fisiche che non si costituiscono nell’esercizio di impresa arti e/o professioni.
Da quanto esposto, deriva che, nelle compravendite che ricadono nel campo di applicazione dell’Iva, la base imponibile sarà costituita dal prezzo pattuito fra le parti e che non può, altresì, essere usato, quale base imponibile, il valore catastale se l’oggetto del contratto è costituito da immobili diversi dalle abitazioni o se le parti contrattuali non siano persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
La FINANZIARIA 2007 art 1 comma 309 :
“ Registro – regola del prezzo valore”
La regola del prezzo valore per le cessioni di fabbricati di cui al co. 497 della L. n. 266/05 è estesa a decorrere dal 2007. Infatti, l’opzione è esercitabile al ricorrere dei seguenti requisiti:
- il cedente può essere sia un privato sia un imprenditore, a condizione che la transazione sia assoggettata a registro;
- l’acquirente deve essere privato cittadino;
- il fabbricato compra venduto deve avere destinazione abitativa o deve essere una pertinenza di un fabbricato a destinazione abitativa.
Nei casi rappresentati e in quello di omissione della dichiarazione, è previsto, inoltre, che i beni trasferiti siano assoggettati ad accertamento di valore ai sensi del comma 1 dell’articolo 52 del Dpr n. 131 del 1986 e che sia irrogata una sanzione amministrativa da 500 a 10mila euro.
D.p.r. n. 131 del 1986 articolo 52 comma 1 :
art. 52 Rettifica del valore degli immobili e delle aziende.
Comma 1: L’ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell’articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, prevede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.
Comma 2: L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all’articolo 51 in base ai quali e’ stato determinato, l’indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso.
Comma 2-bis: La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto ne’ ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L’accertamento e’ nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma.
Comma 3: L’avviso e’ notificato nei modi stabiliti per le notificazioni in materia di imposte sui redditi dagli ufficiali giudiziari, da messi speciali autorizzati dagli uffici del registro o da messi comunali o di conciliazione.
Nell’ipotesi in cui le parti occultino, anche in parte, il corrispettivo effettivamente pattuito e dichiarino un importo inferiore, esse, come precisato nella citata circolare n. 28/E, "dovranno corrispondere le imposte calcolate sull’intero corrispettivo effettivamente pattuito, con applicazione della sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71 DPR n. 131 del 1986 ".
DPR n. 131 del 1986 articolo 71 :
Insufficiente dichiarazione di valore.
Se il valore definitivamente accertato dei beni o diritti di cui al terzo e al quarto comma dell’articolo 51, ridotto di un quarto, supera quello dichiarato, si applica la sanzione amministrativa dal cento al duecento per cento della maggiore imposta dovuta. Per i beni e i diritti di cui al quarto comma dell’articolo 52 la sanzione si applica anche se la differenza non e’ superiore al quarto del valore accertato.
DPR n. 131 del 1986 articolo 72 :
Occultazione di corrispettivo.
Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella gia’ applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71.
L’INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE
Le parti contraenti al momento dell’atto notarile di trasferimento ,devono dichiarare,singolarmente e separatamente , l’eventuale intermediazione intervenuta nella conclusione della compravendita.
La dichiarazione deve contenere l’indicazione delle "eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l’indicazione della partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare" (Agenzia delle entrate, circolare n. 28/E del 4 agosto 2006).
La Finanziaria 2007 ,in riferimento a specifico emendamento proposto da FIAIP ,all’articolo 1 comma 48 :
Il comma 22 dell’articolo 35 del decreto-legge 4 luglio 2006, n.223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n.248, è sostituito dai seguenti:
«22. All’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare:
a) se si è avvalsa di un mediatore e, nell’ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
b) il codice fiscale o la partita IVA;
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.
22.1. In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n.39, e successive modificazioni, il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all’Agenzia delle entrate di competenza.
In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell’articolo 52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131, e successive modificazioni».
SANZIONI : PENALI e AMMINISTRATIVE
La natura di dichiarazione sostitutiva di atto notorio comporta, in caso di mendace dichiarazione per l’intervento del mediatore (o qualora sia incompleta in modo da alterarne la veridicità), l’irrogazione della sanzione penale (reclusione fino a due anni) per violazione dell’articolo 483 del Codice penale (falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico).
LA FINANZIARIA 2007 all’art. 1 comma 46 ha introdotto :
la “ Novella sulla responsabilità solidali agli agenti immobiliari e più precisamente :
Al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 10, comma 1,dopo la lettera d) è inserita la seguente:
«d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n.39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari»;
b) all’articolo 57, dopo il comma 1 è inserito il seguente:
«1-bis. Gli agenti immobiliari di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari».
DPR 131/1986 : nuova versione Art. 10:
Soggetti obbligati a richiedere la registrazione.
1. Sono obbligati a richiedere la registrazione:
a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all’art. 4;
b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;
c) i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni;
d) gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio a norma dell’art. 15.
d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n.39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari»;
DPR 131/1986 : nuova versione Art. 57:
art. 57 Soggetti obbligati al pagamento.
1) Oltre ai pubblici ufficiali, che hanno redatto, ricevuto o autenticato l’atto, e ai soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione, sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta le parti contraenti, le parti in causa, coloro che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere le denunce di cui agli articoli 12 e 19 e coloro che hanno richiesto i provvedimenti di cui agli articoli 633, 796, 800 e 825 del codice di procedura civile.
«1-bis. Gli agenti immobiliari di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari».
2) La responsabilità dei pubblici ufficiali non si estende al pagamento delle imposte complementari e suppletive.
3) Le parti interessate al verificarsi della condizione sospensiva apposta ad un atto sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta dovuta quando si verifica la condizione o l’atto produce i suoi effetti prima dell’avverarsi di essa.
4) L’imposta complementare dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti e’ a carico esclusivamente di questa.
5) Per gli atti soggetti a registrazione in caso d’uso e per quelli presentati volontariamente alla registrazione, obbligato al pagamento dell’imposta e’ esclusivamente chi ha richiesto la registrazione.
6) Se un atto, alla cui formazione hanno partecipato piu’ parti, contiene piu’ disposizioni non necessariamente connesse e non derivanti per la loro intrinseca natura le une dalle altre, l’obbligo di ciascuna delle parti al pagamento delle imposte complementari e suppletive e’ limitato a quelle dovute per le convenzioni alle quali essa ha partecipato.
7) Nei contratti in cui e’ parte lo Stato, obbligata al pagamento dell’imposta e’ unicamente l’altra parte contraente, anche in deroga all’art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sempreché non si tratti di imposta dovuta per atti presentati volontariamente per la registrazione delle amministrazioni dello Stato.
8) Negli atti di espropriazione per pubblica utilità o di trasferimento coattivo della proprietà o di diritti reali di godimento l’imposta e’ dovuta solo dall’ente espropriante o dall’acquirente senza diritto di rivalsa, anche in deroga all’art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392; l’imposta non e’ dovuta se espropriante o acquirente e’ lo Stato.
LA FINANZIARIA 2007 all’art. 1 comma 47 ha introdotto :
la “ Novella “ elevando finalmente grazie a sollecitazione specifica promossa da FIAIP , le Sanzioni Amministrative per l’esercizio abusivo dell’attività di mediatore più precisamente :
All’articolo 8, comma 1, della legge 3 febbraio 1989, n.39, le parole: «una somma compresa tra lire un milione e lire quattro milioni» sono sostituite dalle seguenti: «una somma compresa fra euro 7.500 e euro 15.000».
LEGGE 39 DEL 3 FEBBRAIO 1989 VERSIONE AGGIORNATA ART. 8 :
- Chiunque esercita l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra una somma compresa fra Euro 7.500 e Euro 15.000 ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.
Per l’accertamento dell’infrazione, per la contestazione della medesima e per la riscossione delle somme dovute si applicano le disposizioni di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689.
A coloro che siano incorsi per tre volte nella sanzione di cui al comma 1, anche se vi sia stato pagamento con effetto liberatorio, si applicano le pene previste dall’articolo 348 del codice penale, nonché l’articolo 2231 del codice civile. - La condanna importa la pubblicazione della sentenza nelle forme di legge.
