Credo di fare cosa gradita portando a vs conoscenza recenti contributi dottrinari e giurisprudenziali sulla “proposta d’acquisto”, croce e delizia del mediatore. In merito all’uso della modulistica e in generale dei modelli contrattuali giova ricordare che, in base alla dottrina e alla giurisprudenza, si chiude un contratto preliminare solo se la proposta – preliminare di vendita contiene l’obbligazione a carico delle parti contraenti di procedere all’atto definitivo, senza la redazione di un’ulteriore scrittura – preliminare di vendita. Se viceversa la proposta rimanda ad un successivo preliminare da stipulare, essa non inquadra una fattispecie negoziale ma si situa nell’area degli accordi prenegoziali. Tale proposta, anche quando venga accettata, non è un preliminare ma un "preliminare di preliminare", non comporta l’obbligo a trasferire il bene ma l’ "obbligo ad obbligarsi". Secondo un recente nota del Consiglio superiore del notariato (Studio n. 13 – 2007), inoltre, una proposta accettata, se non costituisce un preliminare ma prelude allo stesso, non comporta un’obbligazione cogente, ma una semplice manifestazione d’intenti: tanto che il termine indicato per la redazione del preliminare viene concepito giuridicamente come la data oltre alla quale viene meno l’interesse delle parti a concludere l’affare. Osserva in proposito il prof. Zaccaria che la <proposta tipo> utilizzata dalla FIAIP (se non si barra l’opzione con cui le parti si impegnano ad andare direttamente al rogito, ma si opta per la redazione di un’ulteriore scrittura) non mira alla conclusione di un contratto; “essa quando accettata dà sì luogo ad un’intesa, ma ad un’intesa che non rappresenta un contratto, non è fonte di obblighi bensì si colloca sul terreno ancora precontrattuale”. A sostegno di tale ricostruzione si osserva ad esempio che “la data che il proponente indica nel modulo, entro la quale dovrà essere stipulato il contratto preliminare, non rappresenta il termine di scadenza di un obbligo di concludere tale contratto, bensì il termine al di là del quale verrà meno l’interesse alla conclusione di un affare (il contratto preliminare di vendita) ancora in divenire”.
SERVIZIO FORMAZIONE PERMANENTE/ATTENZIONE ALLE PROPOSTE D’ACQUISTO
Inutile ricordare che l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione all’atto della stipula di un valido contratto preliminare, azionabile dalle parti ex art. 2932 Cod. Civ. Se si sceglie di gestire la trattativa mediante la sequenza proposta – preliminare – rogito, bisogna essere consapevoli che nel lasso di tempo che intercorre tra proposta accettata e preliminare l’affare non è ancora concluso, e anche il ns lavoro è a rischio. Il corollario fiscale è che solo un valido preliminare di compravendita comporti l’obbligo di registrazione, in quanto "scrittura privata non autenticata di natura negoziale", come spiegato dai funzionari dell’Agenzia delle Entrate intervenuti alla ns ultima assemblea provinciale.
A sostegno di qs tesi dottrinaria vi allego un interessante articolo uscito in 2 puntate su Newspages e dedicato proprio alla proposta d’acquisto Fiaip, con l’esame di una recentissima sentenza di merito.
