C’è chi l’ha definita una piccola “rivoluzione al catasto”. Stop alle “case fantasma”, controlli incrociati sulle fotografie aeree e le banche dati, dichiarazione di conformità catastale fatta dei proprietari negli atti di compravendita. La ricetta del governo per la lotta all’abusivismo edilizio passa per il coinvolgimento dei consumatori, e gli agenti immobiliari bergamaschi si riuniscono per approfondire il tema e fornire consulenza ai clienti, non sempre informati su tutte le novità. Settanta agenti immobiliari professionali giunti da tutta la Lombardia e iscritti alla Fiaip, la federazione italiana agenti immobiliari professionali, hanno gremito la sede bergamasca di Via Milano 1/A, per parlare della conformità catastale degli immobili in base al nuovo decreto legge 78/2010, e le sue conseguenze sui rogiti e i preliminari di compravendita, uno dei primi convegni sull’argomento in Italia.
“Dal 1 luglio 2010 non si possono più vendere le case che non corrispondono alla planimetria catastale”, dichiara Giuliano Olivati, presidente provinciale Fiaip Bergamo. ”Un provvedimento per combattere l’abusivismo e far emergere le "case fantasma", sconosciute al catasto. Ma c’è molto di più dietro la nuova legge. Si tratta di una novità dirompente, che per la prima volta dà al catasto una sorta di valore probatorio “di fatto” nella definizione della proprietà immobiliare, attraverso la responsabilizzazione del proprietario, che deve garantire la corrispondenza tra il catasto e la situazione reale del suo immobile. In caso contrario l’atto notarile è nullo. Le conseguenze sono gravissime – conclude Olivati – e arrivano a minare la stessa nozione di proprietà immobiliare, con un effetto – domino che annulla anche le transazioni conseguenti alla prima dichiarata nulla per mancata conformità catastale. Gli Agenti immobiliari professionali sono chiamati a svolgere un’importantissima funzione di consulenza e protezione per i consumatori, proprietari e acquirenti, per arrivare ad una compravendita serena e sicura.”
L’Avv. Massimo Chimienti, consulente delle associazioni agenti immobiliari ed esperto di diritto immobiliare e successorio, ha spiegato punto per punto la riforma del catasto prevista dalla nuova legge, che dà tempo ai proprietari fino al 31 dicembre di quest’anno per regolarizzare l’accatastamento, depositando una planimetria catastale conforme allo stato di fatto. Il problema è che così emergeranno gli abusi edilizi, e i comuni presenteranno il conto chiedendo di sanare pagando gli oneri arretrati e le relative sanzioni. Nei preliminari di compravendita si indicherà se l’immobile è conforme alla scheda catastale, in caso contrario la parte venditrice si deve impegnare per iscritto a depositare la planimetria catastale corretta in tempo utile per il rogito.
Il notaio Marco Tucci di Bergamo ha spiegato i risvolti della nuova legge sugli atti notarili, e i problemi che nascono quando ci si accorge solo al rogito che la realtà dell’immobile non corrisponde alla planimetria depositata in catasto. “Proprio per evitare malintesi e ritardi”, dichiara Tucci, “è opportuno che la questione catastale venga affrontata sin da quando il proprietario dà incarico all’agenzia immobiliare. Inoltre è necessario avvertire i proprietari venditori che se fanno una falsa dichiarazione di conformità catastale dell’immobile l’atto non è nullo, ma rischiano una denuncia penale con sgradevoli conseguenze”. Al di là delle diverse interpretazioni dottrinarie sulla nullità dell’atto (quando manca la conformità catastale, o quando manca la dichiarazione di conformità nel rogito; e il rogito è valido anche se la dichirazione è mendace?), e in attesa della legge di conversione del DL 78/10 entro fine luglio che dovrebbe definire quali variazioni impattino sulla "conformità catastale" e quali siano irrilevanti, unanime il commento dei relatori, bisogna uscire dal vizio italico dell’arrangiarsi e del “fatta la legge, trovato l’inganno”, evitando di mettere una pezza peggiore del buco.
Conclusioni affidate ad Enea Guarinoni, segretario provinciale e dirigente nazionale del Movimento consumatori, che ha una convenzione con Fiaip Bergamo per la tutela dei clienti: “Era ora che una legge facesse chiarezza, dando la certezza dell’esatta consistenza del bene immobile venduto. Una casa con la planimetria catastale non in ordine è come un’automobile che circola senza libretto o con una targa non sua”, afferma Guarinoni, “e consideriamo che quello della casa è l’acquisto più importante nella vita di un consumatore”.
“Il nostro slogan è “lavoriamo per la vostra tranquillità”, chiude l’incontro il presidente Fiaip Bergamo, Giuliano Olivati, “e come agenti immobiliari professionali dobbiamo aiutare i consumatori che si rivolgono a noi a risolvere tutti i problemi di una compravendita. Per questo dal 2002 lavoriamo per aumentare la professionalità degli associati attraverso il nostro Servizio formazione permanente. La preparazione e la competenza fanno la differenza, in un mercato immobiliare complesso e pieno di novità normative come il nostro. L’alleanza con i consumatori ci indica che la strada è giusta e va percorsa fino in fondo”.
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