MANOVRA BERSANI-VISCO, LE NOVITÀ SUGLI IMMOBILI
Si illustrano di seguito le disposizioni riguardanti il settore immobiliare contenute nella cosiddetta "Manovra Bersani-Visco" (decreto legge 4.7.’06, n. 223, come convertito nella legge 4.8.’06, n. 248). Chiarimenti sul provvedimento sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate con le Circolari n. 27/E e n. 28/E del 4.8.’06.
LOCAZIONI
Per effetto del provvedimento in esame, il regime Iva previsto per le locazioni degli immobili abitativi (immobili di categoria da A/1 a A/11, escluso A/10) è l’esenzione. Non esistono più eccezioni, posto che tali locazioni sono esenti anche se locatrice è l’impresa che ha costruito il fabbricato per la vendita o che ha effettuato interventi di recupero sull’immobile.
Il regime Iva previsto in linea di principio per le locazioni degli immobili strumentali "non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni" – vale a dire quelli accatastati nei Gruppi C (negozi, magazzini, laboratori ecc.), D (opifici, alberghi, fabbricati a destinazione industriale ecc.) ed E (stazioni per servizi di trasporto ed altri edifici a destinazione particolare) e nella categoria A10 (uffici e studi privati) – è l’esenzione, salvo tre eccezioni:
- 1. locazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati nella lettera b) dell’articolo 10, punto 8-ter), d.p.r. n. 633/’72, e cioè soggetti passivi Iva che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione IVA ≤ al 25% (che abbiano, cioè, un pro-rata di detraibilità ≤ al 25%);
- 2. locazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati nella lettera c) dell’articolo 10, punto 8-ter), d.p.r. n. 633/’72, e cioè soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni (soggetti passivi non Iva);
- 3. locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia optato per l’imposizione Iva.
L’opzione di cui al precedente punto 3 spetta al locatore. Ciò si spiega in quanto per il locatario la scelta tra esenzione e imponibilità è in linea di massima indifferente. Gli unici locatari che sarebbero infatti interessati alla esenzione (soggetti privati e soggetti Iva con pro-rata Iva di detraibilità basso) sono stati inseriti di diritto nel regime di imponibilità Iva (cfr. precedenti punti 1 e 2).
Per quanto concerne gli altri locatari, il pagare o non pagare Iva ha effetti limitati all’anticipo finanziario dell’imposta, maggiormente gravoso per quei soggetti che sono tendenzialmente a credito Iva per caratteristiche proprie della loro attività.
La nuova situazione prodotta dal provvedimento in esame è la seguente:
A) IMMOBILI AD USO DI CIVILE ABITAZIONE
(DA CAT. A/1 AD A/11 – ESCLUSO A/10)
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LOCATORE
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IMMOBILE
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LOCA |
