Il Sole 24 ore – lunedì 4 dicembre 2006
Casa. Che cosa l’acquirente e il compratore devono sapere quando si rivolgono a un agente immobiliare
Dal mediatore senza sorprese
Il compenso versato va dichiarato al rogito, con tutti i dati del professionista.
Pagina a cura di Silvio Rezzonico Giovanni Tucci
Rivolgersi a un mediatore immobiliare è divenuto più conveniente, quando si acquista una prima casa. La «Manovra d’estate» (legge 4 agosto 2006, n. 248) ha introdotto una detrazione del 19% sugli onorari, da "scontare" sui redditi (si veda anche l’articolo sotto). In tutte le compravendite, inoltre, ora è obbligatorio allegare al rogito un’apposita “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, che indichi l’importo dell’onorario dell’agente immobiliare e il modo di pagamento, riportando anche la partita Iva o il codice fiscale del professionista. Chi, acquistando o vendendo un immobile, non rispetta quest’obbligo rischia una serie di sanzioni, tra le quali quella che comporta un pagamento di una cifra da 500 a 10mila euro.
Un’altra novità è in cantiere con la Finanziaria: si tratta dell’obbligo, per le agenzie immobiliari, di far registrare le scritture private di compravendita, con il chiaro scopo di combattere l’evasione fiscale.
È quindi il momento giusto per approfondire i rapporti tra privati (compratori o venditori) e agenzia immobiliare.
Intanto, va chiarito che il mediatore deve essere iscritto al ruolo provinciale presso le Camere di commercio: chi fa questo lavoro senza essere iscritto, oltre a non aver diritto al pagamento dell’onorario né a indennizzi di sorta, rischia una sanzione variabile tra un minimo di 516 e un massimo di 2.064 euro.
Il mediatore ha diritto a ricevere una provvigione da entrambe le parti che ha messo in contatto, se esse concludono l’affare, anche a incarico di mediazione scaduto (da meno di un anno). Se una delle due parti non adempie agli obblighi assunti e l’affare sfuma per colpa sua, deve comunque pagare l’onorario. Il professionista, inoltre, ha diritto alla provvigione, o a una sua percentuale, dal cliente da cui ha ricevuto l’incarico in esclusiva se nel periodo di validità del contratto il cliente stesso conclude l’affare per conto proprio o con l’aiuto di un altro mediatore. Il diritto all’onorario scatta anche se non esistono accordi scritti con uno dei clienti: basta infatti che il mediatore abbia avuto un ruolo nella conclusione dell’affare.
È consigliabile, comunque, che il venditore firmi un incarico scritto al mediatore in cui si fissano delle regole. L’incarico offre garanzie sia all’agente immobiliare (che così si vede riconosciuto il diritto ad essere pagato) sia al suo cliente che potrà contrattarne le clausole.
L’onorario è stabilito di solito in percentuale al prezzo di vendita accettato. Non vi è alcuna legge che fissa questa percentuale, la cui determinazione è lasciata dalla libera contrattazione tra agente e cliente. Se nell’incarico non è quantificata la percentuale, si farà riferimento a quelle applicate nella zona, contenute negli “Usi e consuetudini”, un documento conservato presso le Camere di commercio, Se si arriva ad adire le vie legali, il giudice, come ha stabilito la Cassazione, non è comunque costretto ad applicare pedissequamente queste percentuali, perché dovrà vagliare anche le circostanze concrete. In genere la provvigione fissata è tanto più alta quanto è più difficile vendere l’immobile. Inoltre, com’è ovvio, tra due immobili di pari "difficoltà", normalmente l’agente chiede una percentuale m
