Immobili: rischio di blocco per i rogiti dopo le norme sugli impianti
18 Marzo 2008 da www.ilsole24ore.com
Si parla già di blocco dei rogiti: garanzie e documenti richiesti dal Dm 37/2007 sono di fatto difficili da prestare e reperire in tempi brevi. Dal 27 marzo prossimo, infatti, i contratti di trasferimento di beni immobili dovranno adeguarsi alla nuova normativa sulla sicurezza degli impianti: il decreto ministeriale 22 gennaio 2008 n. 37, pubblicato nella «Gazzetta Ufficiale» n. 61 del 12 marzo 2008, che non contiene norme transitorie ed entra in vigore il quindicesimo giorno successivo alla sua pubblicazione .
Il decreto prevede multe fino a 10 mila euro.
La norma che interessa i contratti «di trasferimento» (espressione generica che comprende compravendite, donazioni, permute, conferimenti eccetera), è l’articolo 13 comma 2, nella quale è prescritto che l’atto: «riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza» e contiene in allegato la dichiarazione di conformità «ovvero la dichiarazione di rispondenza» dell’impianto a tale normativa. La sanzione per l’inosservanza di queste norme non è, una volta tanto, la nullità dell’atto traslativo, ma l’applicazione di una sanzione amministrativa da mille a 10mila euro (articolo 15, comma 2).
La questione da affrontare è quella della possibile previsione di patti contrari che, dal tenore letterale della norma, pare riferita solo all’allegazione delle predette dichiarazioni e non all’obbligo di garanzia.
Se così è, e se l’atto deve inderogabilmente riportare la garanzia di conformità dell’impianto, dovrebbe derivarne che non è possibile la deroga convenzionale a tale garanzia e, di conseguenza, la vendita di immobili dotati di impianti non a norma dovrebbe provocare la risarcibilità del danno patito dall’acquirente (danno evidentemente rappresentato, almeno, dalle spese occorrenti per la messa a norma). Peraltro, appare implausibile ritenere che la norma renda non più possibile l’acquisto di un bene «nello stato in cui si trova» (come si suol dire nel gergo commerciale), in quanto, se mai sia inderogabile l’obbligo di garanzia, è abbastanza difficile ritenere non rinunciabile l’azione di risarcimento.
L’altro fondamentale tema è quello di stabilire il perimetro di applicazione della nuova normativa. Se è scontato che essa si riferisce a tutte le nuove costruzioni e a tutti gli edifici nei quali gli impianti siano stati oggetto di «installazione», o «ampliamento» (articolo 5 del Dm 37), una riflessione va compiuta sull’applicabilità delle norme in questione agli edifici non di nuova costruzione e sui quali non siano stati effettuati lavori impiantistici, per esempio quelli di distribuzione dell’elettricità e del gas, di automazione di cancelli e porte, radiotelevisivi, eccetera.
Ebbene, la lettura della nuova normativa conduce a ritenere come compresa nel suo ambito applicativo ogni tipologia di edificio. Infatti l’articolo 13, sopra riportato, rimanda al precedente articolo 7, comma 6, nel quale si contempla proprio il caso degli «impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del presente decreto», caso nel quale la dichiarazione di conformità agli impianti è
